PRAXEN & IMMOBILIEN | Neubauprojekte 

FotoS: JP Immobilien, LLB, Outline Pictures, jamjam

Mit rund 19.000 Einheiten sind heuer in Wien so viele Wohnungen fertig geworden wie nie zuvor – trotz Covid-19-Pandemie. Denn die Coronabedingten Verzögerungen im Frühjahr, die sowohl Neubauprojekte als auch die Sanierung von Bestandsobjekten betrafen, waren eher überschaubar und konnten über die Sommermonate sowie im Frühherbst wieder aufgeholt werden. 2021 werden deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt werden – Immobilienexperten erwarten, dass die Zahl auf rund 12.000 zurückgehen wird. Gleichzeitig beruhigen sie: Das Angebot wird zwar insgesamt knapper, exklusive und attraktive Objekte für Eigennutzer und Investoren sollte es dennoch genügend geben – auch für Ärzte aller Altersgruppen.

Hohe Anforderungen

Martin Müller, geschäftsführender Gesellschafter von JP Immobilien, hat viel Erfahrung mit Ärzten als Kunden. „Mehr noch als andere informieren sie sich vorab sehr genau. Sie kaufen etwa nicht irgendeine Lage, sondern stellen höhere Anforderungen an die Infrastruktur“, sagt er. Das gelte im Übrigen für Ärzte jeglichen Alters – auch für Jüngere, um die 30, die ihre ersten beruflichen Sporen verdient haben, etwas Geld ansparen konnten und vor dem Kauf der ersten eigenen Wohnung stehen. Im Fokus stehen dabei meist kleinere und funktionale Wohnungen im urbanen Raum. Diese müssen jedenfalls nicht nur den eigenen hohen Ansprüchen gerecht werden. „Jüngere Ärzte achten sehr wohl darauf, dass sich Wohnungen später einmal gut vermieten lassen“, so Müller.

Wie gut kleinere, exklusive Wohneinheiten angenommen werden, zeigt das Projekt Modenapark im dritten Wiener Gemeindebezirk, das Anfang 2021 fertig wird. Sie wurden bereits alle verkauft. Verfügbar ist nur noch eine Handvoll Wohnungen mit Flächen zwischen 75 und 133 m2. Im kommenden Jahr wird auch die Wohnhausanlage Wilhelmstraße 56-60 im 12. Bezirk mit 48 Wohneinheiten fertig. Davon warten noch rund 15 Objekte (32 bis 111 m2) auf Besitzer. Während die hofseitigen Wohnungen über mindestens einen Balkon, Terrasse oder Garten verfügen, sind die Erdgeschoßwohnungen mit zugeordneten Gärten verbunden.

Spätestens mit der Gründung einer Familie steht dann der Umzug in eine größere Wohnung an. In diesem Lebensabschnitt spielen Freiflächen sowie Erholungsmöglichkeiten in der nahen Umgebung eine noch größere Rolle. Die Natur direkt vor der Haustüre haben die künftigen Bewohner des „Cuvee 49“, eines Neubauprojekts, das bis zum kommenden Frühjahr zwischen Weingärten und Wienerwald am Unteren Schreiberweg im 19. Bezirk entsteht. Es vereint elf Zwei- bis Vierzimmerwohnungen mit 59 bis 172 m2, die allesamt über großzügige Freiflächen verfügen. Auch dieses Projekt ist auf großen Anklang gestoßen was die Tatsache unterstreicht, dass nur mehr wenige Wohnungen zu haben sind.

Krisenfeste Wohnimmobilien

„Auch im Coronajahr 2020 waren Wohnimmobilien bislang sehr gefragt – sowohl für die Eigennutzung als auch aus Investmentgründen“, sagt Hannes Speiser, Prokurist bei Winegg. Gefragt wären aktuell vor allem funktionale Konzepte, die etwa auch das verstärkte Arbeiten von zu Hause – Stichwort Homeoffice – berücksichtigen. Ein weiterer Trend sei laut dem Immobilien-Experten, dass Wohnungskäufer verstärkt Wert auf ökologische Standards bzw. Nachhaltigkeitszertifizierungen legen. Diese Erfahrungen lasse man auch in aktuelle Projektkonzepte einfließen. „Schließlich gehört es zu den Aufgaben eines Developers, Trends auszumachen bzw. zu antizipieren, um Immobilien für die Zukunft zu entwickeln“, so Speiser.

Nachdem sich die Wohnungspreise bereits heuer nicht großartig bewegt haben und mitunter auch gestiegen sind, blüht im kommenden Jahr ein ähnliches Szenario, so der Grundtenor unter Experten. „So lange so viel Geld da ist, werden die Immobilienpreise in Wien weiter steigen. Ich höre zwar immer, dass die Leute bereits in den letzten Jahren ihr ganzes Geld in Immobilien investiert haben. Tatsache ist, dass es Käufergruppen gibt – wie etwa Ärzte und Unternehmer –, die alle paar Jahre eine

Wohnung zwecks Vermietung kaufen“, sagt Müller. In eine ähnliche Kerbe schlägt MMag. Louis Obrowsky, Geschäftsführer der LLB Immo KAG. Er erinnert daran, dass die OeNB beispielsweise noch einen Preisrückgang im gehobenen Eigentumssegment festgestellt hat. „Im dritten Quartal sind die Preise dort wieder deutlich gestiegen“, meint er.

Die Mietpreise sollten sich hingegen moderater entwickeln. „Zu Jahresbeginn hat es noch viele unreflektierte Angebote gegeben – wie beispielsweise Mietpreise von 13,50 Euro/m2 ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer für Wohnungen in Floridsdorf“, berichtet Obrowsky. Selbst wenn es gelungen sei dafür Mieter zu finden, könne in der Regel nach 15 Monaten (= Kündigungsfrist) von einer größeren Fluktuation ausgegangen werden. In der Zweitvermietung werde dann in der Regel ein realistischeres Niveau – wie zum Beispiel 11,50 Euro/m2 – vereinbart. „Dass sich die Leute weniger leisten können und wollen, wurde durch die Krise weiter bestärkt“, hält Obrowsky fest.

Angesagt: Sachwertinvestitionen

Spätestens wenn der Familienwohnsitz gesichert ist, schauen sich viele Ärzte – in der Regel in ihren Vierzigern – nach weiteren Anlagemöglichkeiten um. Angesichts der aktuell niedrigen Zinsen und der Turbulenzen an den Kapitalmärkten bieten sich Sachwerte wie Immobilien geradezu an. Auch wenn die Renditen angesichts der Preisanstiege weiter zurückgehen. „Zuletzt sind die Renditen am Wiener Wohnungsmarkt wieder um 25 bis 40 Basispunkte zurückgegangen“, so Obrowsky.

Diverse Anbieter berichten im bisherigen Jahresverlauf von regem Interesse an Anlage- und Vorsorgewohnungen – selbst während des ersten Lockdowns im Frühjahr sei dies der Fall gewesen. Das Modell Vorsorgewohnung ist denkbar einfach: Die gekaufte Wohnung wird weitervermietet und mit den Mieteinnahmen der Kredit zurückgezahlt. Gleichzeitig können steuerliche Vorteile – wie etwa die Absetzung der Fremdkapitalzinsen oder der Beratungskosten – geltend gemacht werden. Entscheidend ist eine gute Vermietbarkeit, was vor allem drei Kriterien sicherzustellen helfen: Lage, Größe und Grundriss.

Bis 2022 wird die Liechtensteinische Landesbank (LLB) etwa zwei interessante Vorsorgewohnungsprojekte in Wien realisieren: die Römergasse 10-12 im 16. und die Simmeringer Hauptstraße 98 im 11. Wiener Gemeindebezirk – beide weisen jene Kriterien auf, die eine gute Vermietbarkeit fördern: hochwertige Ausstattung, kleinere, funktionale Wohneinheiten sowie eine gute Verkehrsanbindung. „Wir haben bei unseren Vorsorgewohnungen den Mix etwas geändert. Früher haben wir einen Fokus auf kompakte Zweizimmerwohnungen gelegt. Jetzt entwickeln wir zusätzlich auch kompakte Dreizimmerwohnungen“, stellt Obwrowsky klar.

Zurück in die Stadt

Ärzte unterschiedlicher Altersgruppen spricht ein Projekt an, das Winegg Anfang 2022 in der Hohenbergstraße 20 im 12. Wiener Gemeindebezirk fertigstellen wird. Zwischen Schönbrunner Schlosspark und Meidlinger Hauptstraße entstehen – aufgeteilt auf zwei Bauteile – 37 Eigentumswohnungen und zwei Townhouses mit Größen von 39 bis 101 m2 und Freiflächen. Vor der Haustüre warten zudem vielfältige Freizeitmöglichkeiten sowie eine perfekte Verkehrsanbindung.

„Wir merken stark, dass Ärzte über 55 nicht nur in Wohnungen zwecks Weitervermietung investieren, sondern sich auch selbst wohnlich verändern wollen“, so Müller. Dies sei spätestens dann der Fall, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Mitunter wird auch die Wohnung an den Nachwuchs übergeben. Die Eltern zieht es dabei nicht zwangsläufig in Grünruhelagen, wie man vielleicht denken könnte. Im Gegenteil: Oft ist ein urbaneres Setting gefragt. „Mehr Stadt, mehr Kultur und kleinere Wohnflächen“, erklärt Müller, was bei dieser Käufergruppe hoch im Kurs steht. Natürlich müssten die Wohneinheiten auch altersgerecht sein – Stichwort: Barrierefreiheit.

Mehr als die Hälfte von insgesamt 68 Wohnungen sind noch im Kayser – einem Luxusprojekt an der Adresse Franz-Josefs-Kai 51 von ARE Austrian Real Estate und JP Immobilien, das im kommenden Jahr fertig wird – zu haben. Realisiert wurden Apartments zwischen 34 und 92 m2 und Maisonettewohnungen im Dachgeschoß mit 83 bis 157 m2. Eine Besonderheit ist sicherlich die aufsehenerregende Gestaltung der Gebäudehülle mit individuell verschiebbaren Metallpaneelen, großzügigen Freiflächen und Panoramafenstern. Sie schafft ein ähnliches Wohngefühl wie in einem Penthouse am Dach.

pb