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Übernahmepoker

Das Übernahmefieber der im Leitindex ATX der Wiener Börse notierten Immobiliengesellschaften geht in die nächste Runde. Viele Ärzte haben mit diesen Papieren gut verdient. Für Ärzte, die bisher nur als Zaungäste das Geschehen beobachtet haben, ist es für den Einstieg in CA Immo, Immofinanz oder s Immo noch nicht zu spät.

Ärzte, die statt in eine bestimmte Immobilie zu investieren, lieber indirekt diversifiziert über Anteile an mehreren Objekten und zudem flexibel und liquid sein wollen, finden in Immobilienaktien das Beste aus den beiden Welten Sachwerte und Ak- tien. Die im Leitindex ATX notierten österreichischen Immobilienaktien können sowohl den bereits investierten Medizinern als auch Neulingen viel Freude in Form von Kursanstiegen und Dividenden bereiten: CA Immo, Immofinanz und s Immo ernten jetzt die Früchte ihrer harten Arbeit in den vergangenen Jahren. Jede einzelne Gesellschaft hat ihr Portfolio und ihre Finanzstruktur optimiert und sich für den Übernahmewettlauf gerüstet, der nunmehr in die nächste Runde geht.

Dass die heimischen Immo-AGs fitter denn je sind, lässt sich am besten an den höchst erfreulichen Performance-Zahlen ablesen: Im Jahresvergleich stieg der Aktienkurs von CA Immo um 36 %, von s Immo um 35 %, von Immofinanz um 14 % und von Buwog, die inzwischen mehrheitlich im Besitz des größten deutschen Wohnimmobilienkonzerns Vonovia ist, um 17 %.

Wohnen unter deutscher Führung

Die Buwog, ein Eckpfeiler der Branche an der Wiener Börse, ist allerdingst nicht das erste Opfer, das seinen Platz im Leit- index räumen muss: Im Vorjahr verleibte sich Vonovia den Wohnspezialisten Conwert mit seinen rund 24.500 Einheiten im Transaktionswert von 2,7 Milliarden Euro ein. Kurz vor Weihnachten kündigte Vonovia ihre Übernahmeambitionen für die

Buwog mit einem Baroffert an die Aktionäre von insgesamt rund 5,2 Milliarden Euro an. Im ersten Anlauf per 12. März 2018 streifte sie be- reits knapp drei Viertel aller im Umlauf befindlichen Aktien ein. Der Barabfindungspreis von 29,05 Euro je Aktie erschien durchaus fair. Mit der nunmehr verlängerten Angebotsfrist bis 18. Juni 2018 hofft Vono- via, dass ihr möglichst auch noch die im Umlauf verbliebenen Aktien angedient werden. Den Buwog-Aktionären bleibt ein lachendes und ein weinendes Auge: Seit dem Börsendebüt vor vier Jahren hat sich der Aktienkurs mehr als verdoppelt. Umso mehr schmerzt der Ab- gang. In der Branche galt die Buwog freilich schon seit Längerem als interessanter Übernahmekandidat. Mit deren knapp 50.000 Wohnun- gen in Deutschland und Österreich vergrößert Vonovia ihr Immobilien- portfolio auf 400.000 Einheiten. „Der entscheidende Faktor für die Übernahme war unser Development-Geschäft, das inzwischen rund ein Drittel unserer Aktivitäten ausmacht“, freut sich Buwog-CEO Daniel Riedl. Schließlich sind mit der Entwicklung von Immobilien weitaus hö- here Renditen zu erwirtschaften als mit reiner Vermietung. Zudem ist

es angesichts der gestiegenen Grundstückspreise schwierig, neue Bestandsimmobilien zuzukaufen. Dank der gut gefüll- ten Projektpipeline sowie ausreichender Grundstücksreserven entwickelt die Buwog daher zunehmend Wohnungen für den eigenen Bestand. Riedl geht davon aus, dass „die Immobilienpreise wegen des Zuzugs in den nächsten Jahren zwar weiter steigen werden, aber moderater als bisher.“ Die Buwog wird künftig weiterhin für das Österreich-Geschäft inklusive des ehemaligen Conwert-Portfolios zuständig sein. Noch notieren die Buwog-Aktien im Leitindex ATX. Doch die Liquidität hat schon spürbar abgenommen und nach einem Abgang im ATX werden sie letztlich vom Kurszettel verschwinden. Ärz- te, die noch Buwog-Aktien in ihrem Portfolio halten, sind gut beraten, Vonovia diese bis zum Ende der Verlängerungsfrist anzubieten.

Übernahmekarussell ante portas

Auch die im Gewerbesektor tätigen Unternehmen CA Immo, Immofinanz und s Immo sind allesamt mit dem heißen Thema Übernahme beschäftigt. Man darf gespannt sein, welche Lösung letztlich herauskommt. Doch der Reihe nach: Noch bis vor Kurzem waren Anleger davon ausgegangen, dass Immofinanz und CA Immo ihre Fusionspläne, die bis zum Verkauf des verlustträchtigen Russland-Portfolios der Immofinanz auf Eis gelegt waren, wieder aufnehmen würden. Doch Ende Fe- bruar ließ Immofinanz-CEO Oliver Schumi wissen, dass Detailgespräche für einen möglichen Merger weiter ausgesetzt bleiben. Man wolle weitere strategische Optionen prüfen. Dazu zählt auch ein möglicher gewinnbringender Verkauf der CA-Immo-Beteiligung von 26 %. Zeitgleich verlautbarte s Immo, dass sie ihre Beteiligung an der Immofinanz von zuletzt über 5 % auf 11,82 % aufgestockt hat. s Immo, die auch 5 % an der CA Immo hält, wurde zuletzt selbst im Kreis herumge- reicht: Vor gut einem Jahr kaufte sich Investor Ronny Pecik mit 11,35 % ein. Später stieß Immobilientycoon René Benko dazu und erwarb über seine Signa Holding erst den 10-%-Anteil von der Erste Group und später über seine Familie Ben- ko Privatstiftung 7,28 % von der Vienna Insurance Group, sodass das Duo rund 29 % hielt. Damit blieb es unter der über- nahmerechtlich relevanten Schwelle von 30 %, ab der allen anderen Aktionären ein Übernahmeangebot gelegt werden muss. s-Immo-CEO Ernst Vejdovszky sieht die neue Eigentümerstruktur pragmatisch: „Bisher hatten wir eine große Bank als Kernaktionär, jetzt einen in Projekten denkenden Investor.“ Potenzial sieht er jedenfalls für die Beteiligungen an Immofi- nanz und CA Immo. „Wir bekommen ein Asset unter dem inneren Wert. Das kann nicht falsch sein.“

Die Diskussionen in der österreichischen Immobilienszene haben zuletzt inter- nationale Konzerne neugierig gemacht: Der US-Investor Starwood Capital kün- digte über seine Luxemburger Tochter ein Übernahmeangebot für bis zu 26 % an der CA Immo zum Preis von 27,50 Euro je Aktie und bis zu 5 % an der Im- mofinanz um 2,10 Euro jeweils inklusive Dividende an. Beide Unternehmen hal- ten den Angebotspreis freilich für zu niedrig. Gemunkelt wurde schon ein Schulterschluss der drei börsennotierten Gesellschaften mit der Signa Holding zu einem europäischen Marktführer. Zuletzt gab es jedoch eine neuerliche Wende: Kaum lagen die Angebote von Starwood definitiv auf dem Tisch, mel- dete Immofinanz die Übernahme der 29,14 % vom Pecik/Benko-Duo um rund 390 Millionen Euro, die laut Bloomberg-Investor Pecik eine geschätzte Rendite von mindestens 45 % gebracht hat. Tags darauf startete Immofinanz ein Bieter- verfahren für einen Paketverkauf ihrer 26-%-Beteiligung an der CA Immo. Dar- aus könnte man schließen, dass Immofinanz die s Immo in einem nächsten Schritt zur Gänze übernimmt. Eine solche Lösung würde durchaus Sinn erge- ben, weil Immofinanz und s Immo gut zusammenpassen. CA Immo bleibt bei der von ihr favorisierten Stand-alone-Position – zumindest vorerst.

Qualität im Fokus

Das Interesse an den drei Immo-AGs hat handfeste Gründe: Der Büro-Spezialist CA Immo mit 4,3 Milliarden Immobilienvermögen in Deutschland, Österreich und im CEE-Raum schmückt sich mit einem neuen Rekordergebnis und hervorragenden Zukunftsaus- sichten für Investoren. Der Nettogewinn kletterte 2017 um

28 % auf 234,9 Millionen Euro. Die Dividende wird um fast ein Viertel von 0,65 auf 0,80 Euro je Aktie erhöht. Der operative Ge- winn FFO I (Vermietungsgeschäft ohne Verkäufe vor Steuern) soll 2018 von 106,8 auf zumindest 115 und 2019 auf zumindest 125 Millionen Euro steigen. In der Pipeline hat CA Immo bis 2025 ein Developmentvolumen von 4,1 Milliarden Euro.

Immofinanz hat mit dem Verkauf des Russland-Portfolios Altlasten bereinigt, die Bilanz gestärkt, das operative Geschäft optimiert

und die Kosten gesenkt. Das Immobilienvermögen von 4,2 Milliarden Euro umfasst Büro- und Einzelhandelsflächen in sie- ben Kernmärkten Zentral- und Osteuropas. „2017 markiert den Schlusspunkt der langen Restrukturierungsphase, die wir im Mai 2015 begonnen haben“, betont CEO Oliver Schumi. Nun sei Immofinanz grundsolide aufgestellt. Das Konzerner- gebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen, also ohne Russland, drehte 2017 von 147,4 Millionen Euro Verlust in einen Gewinn von 181 Millionen Euro. Der FFO I kletterte 34 % auf 71,4 Millionen Euro. Die Dividende wird von 0,07 auf 0,08 Euro erhöht. Die mit Gewerbe- und Wohnimmobilien im Portfoliowert von 1,8 Milliarden Euro breit diversifizierte s Immo er- wirtschaftete 2017 durch den zyklusorientierten Verkauf mehrerer Objekte mit 133,5 Millionen Euro ihr zweitbestes Ergeb- nis. Der FFO I stieg von 40,1 auf 42,7 Millionen Euro. Die Dividende beträgt unverändert 0,40 Euro. Für Ärzte bleibt ein En- gagement in den Immo-Aktien jedenfalls interessant: Sie finden in der CA Immo einen Qualitätstitel mit großer Entwick- lungspipeline, in der Immofinanz das größte Aufholpotenzial und in der s Immo einen attraktiven Allrounder. Wer lieber in Wohnimmobilien investiert sein will, greift nach dem Abgang der Buwog am besten zu Vonovia.