PRAXEN & IMMOBILIEN | Villen

Foto: Savo Ilic, Foto: Savo Ilic, FotoS: Fabian Skala - maurer & ian architektur / Savo Ilic

Wohnen mit Gefühl

Repräsentative Villen sind rar, selbst in den klassischen Villenvierteln.

Für besonders schöne Exemplare in topsaniertem Zustand können durchaus zweistellige Millionenbeträge erzielt werden.

Doch nicht alles, was sich Villa nennt, ist auch eine solche. Die eindeutige Definition fehlt. Folglich wird heute schon jedes größere Einfamilienhaus in halbwegs schöner Lage als Villa bezeichnet. Die inflationäre Verwendung des Begriffs ist dem starken Einfluss des angloamerikanischen Raums geschuldet. Hier spricht man bereits ab 150 m2 Wohnfläche von einer Villa. Im 19. Jahrhundert war freistehenden Häusern in ruhigen Wohnlagen, am Stadtrand oder im Grünen, der Terminus Villa vorbehalten. Vorgärten, Ve- randen, Erker und Türmchen waren charakteristische Stilelemente. Die letzten klassischen Bürgervillen wurden in Wien bis Ende des 1. Weltkrieges erbaut. Ab 1918 wurden – bedingt durch die schlechte wirtschaftliche Lage nach dem Weltkrieg – die meisten Villen kleiner und schlichter ausgeführt. Nach den Kriegsjahren wurde die Architektur wieder repräsentativer, der Begriff der „Villa“ wandelte sich zur Bezeichnung für anspruchsvolle Einfamilienhäuser, die ausreichend Platz für Familien und Personal boten.

Historische Villen sind „anders“

Die Anzahl an Repräsentationsräumen ist, an heutigen Ansprüchen gemessen, zu hoch. Dafür sind die Küchen zu klein, die An- zahl der Bäder zu gering und in der Regel zu klein. In Summe sind die einzelnen Räume in traditionellen Villen mehr als großzügig in Bezug auf ihre Fläche und die Höhe der Decke bemessen, was sich in Folge auf die Heizkosten niederschlägt. Moderne Fuß- bodenheizungen fehlen ebenso wie ein bei modernen Villen zur Standardausstattung gehörender großzügiger Spa-Bereich. Dafür gibt es Speisenlifte, aber keinen Personenlift, wodurch die barrierefreie Erschließung zu einer zentralen Frage wird. Der Villenbe- sitzer von heute wünscht sich den niveaugleichen Ausgang zum Garten, eine Dachterrasse und eine Garage. Wünsche, die aber bei historischen Villen nicht immer so leicht erfüllbar sind. Dazu kommen die üblichen technischen Problemstellungen wie die Fra- ge der Wärmedämmung, aufsteigende Grundfeuchte, undichte Fenster und Türen, Brandschutz, Sicherheitsaspekte und vieles andere mehr.

Ein Nachrüsten in Bezug auf Heizung, Dämmung und Kanal ist kostspielig. Kein Wunder, dass viele Interessenten den Ankauf ei- ner fix sanierten Villa ins Auge fassen und von der Sanierung einer in die Jahre gekommenen Villa Abstand nehmen. Wobei in im- mer mehr Fällen statt Sanierung Abriss und Neubau auf dem Programm steht. Interessanterweise auch in den Top-Lagen. Der Grund: In den noblen Ecken von Wien Währing oder Döbling sind freie Baugrundstücke Mangelware. Wer sich hier seinen Wohnt- raum erfüllen will, für den sind Ankauf, Abriss und Neubau die Ultima Ratio.

Neu mit Alt stilvoll kombinieren

Obwohl mitunter notwendige Umbauten die Chance bieten, eigene Vorstellungen einbringen zu können und Neu mit Alt stilvoll zu kombinieren. So manche sanierungsbedürftige Villa wurde auf diese Weise aus ihrem Dornröschenschlaf erweckt und erstrahlt nun in neuem Glanz. Einziger Wermutstropfen: Durch Zu- und Anbauten gehen oft Freiflächen, sprich Gärten verloren. Allerdings ist auch zu beobachten, dass Projektentwickler immer öfter sanierungsbedürftige Häuser kaufen, um sie dann umfassend und hochwertig zu renovieren und anschließend wieder – zumeist an Private – zu verkaufen. Abhängig von Lage, Größe und Art der Villa werden die Häuser sehr exklusiv ausgestattet und manchmal auch komplett

möbliert angeboten. Die Projektentwickler entsprechen damit dem verstärkten Bedürfnis vieler Käufer im Prime-Segment, eine so- fort bezugsfertige Liegenschaft zu kaufen, die sie nicht selbst renovieren müssen.

Der Ankauf eines gebrauchten Hauses birgt immer ein gewisses Risiko. Doch es gibt auch Vorteile: Ist das Objekt in Ordnung, erspart man sich die mühsame Bauphase und man kann gleich einziehen. Der Kaufpreis ist für gewöhnlich niedriger als bei einem Neubau. Manche Epochen, wie die Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert, zeichnen sich durch eine solide Bauweise und eine gute Bausubstanz aus. Und der Stil und das Ambiente von besonderen Objekten wie einer Jugendstil-Villa sind sowieso einzigartig. Bei einer gebrauchten Wohnung kann man die notwendigen Maßnahmen und Kosten besser abschätzen als bei einer Villa. „Hier kann man seine blauen Wunder erleben“, weiß Architekt DI Michael Maurer, Maurer & Ian Architektur, zu berichten. Das beginnt schon bei der rechtlichen Beurteilung.

Investitionen erforderlich

Der Grund ist schnell erklärt. In vielen Fällen wurden Umbauten ohne Baugenehmigung vorgenommen. Da mag es auch schon vorgekommen sein, dass bei Ankauf keine gültigen Benutzungsbewilligungen vorlagen. „Hier einen rechtskonformen Zustand herzustellen, ist aufwendig und kann auch ordentlich ins Geld gehen.“ Dazu kommen dann noch die „echten“ Sanierungskosten. Diese können deutlich variieren. Schon bei vielen Gebäuden aus den 60er- und 70er-Jahren sind für Käufer erhebliche Investitio- nen erforderlich, um die Gebäude annähernd den heutigen Energie- und Qualitätsstandards anzupassen. Welche Teile eines Gebäudes saniert werden müssen, lässt sich nicht generell beantworten. Die Gebäudetechnik kann ebenso betroffen sein wie die Statik verschiedener Bauteile – genau wie die Grundrissdisposition und die äußere Hülle des Gebäudes. „Es gibt Villen, die mehr oder weniger dem Verfall preisgegeben wurden, da sich die vorherigen Eigentümer zu keiner Sanierung durchringen konnten“, so der Architekt. Je älter die Gebäude sind, desto mehr ist meist auch zu tun – und desto höher sind die Kosten. „Auf jeden Fall soll- ten Sie mit Sanierungskosten ab 1.500 Euro/m2 Bruttogeschoßfläche rechnen. Ein Neubau lässt sich ab 3.000 Euro realisieren.“ In der Regel liegen die Kosten deutlich höher. Denn so mancher Sonderwunsch hinterlässt auch im Budget tiefe Spuren.

Um die Kosten einer Sanierung wirklich abschätzen zu können, sollte man auf den Rat von Experten wie Architekten und Bausachverständigen nicht verzichten. Das ist oft gut investiertes Geld – denn meistens kennt auch der Vorbesitzer die Mängel im eigenen Haus nicht. „Die Kosten sind überschaubar und auf jeden Fall gut investiert“, betont Maurer. Experten kennen die Schwachstellen. Feuchtigkeit im Keller, undichte Flachdächer und elektrische Anlagen, die sich diesen Namen nicht mehr verdi- enen. Natürlich kann man ein Objekt mit gravierenden Mängeln kaufen, muss aber wissen, worauf man sich einlässt. Auch vor Villen, die unter Denkmalschutz stehen, braucht sich niemand zu fürchten. Wer ein solches Haus kauft, kann es auf 15 Jahre ab- schreiben, während normale Gebäude auf 75 Jahre abgeschrieben werden.

Architekten-Villen im Trend

Wer aber beim Wohnkomfort keinerlei Abstriche machen möchte, sollte den Bau einer modernen Villa in Erwägung ziehen. Auch eine neu errichtete Villa kann sich optisch an einer alten Stilvilla orientieren, bietet dabei aber durch die Verwendung moderner Bau- und Dämmmaterialien alle Vorzüge eines klassischen Massivhauses.

Was ist der Unterschied zwischen einer Architekten- und einer herkömmlichen Villa? Eine Architekten-Villa hat zusätzlich einen Tick mehr Extravaganz und Design als eine herkömmliche Villa. Nicht selten bricht sie die Norm der Baukultur. Und das sieht man auch. Hält man sich an diese Definition, gibt es nicht sonderlich viele Exemplare davon. Das liegt daran, dass Architekten-Villen wesentlich individueller gestaltet sind, daher nicht unbedingt jedermanns Geschmack sind und daher wiederum nicht ganz leicht zu verkaufen sind. Eine solche hat beispielsweise der renommierte Architekt Daniel Libeskind entworfen. Im Unterschied zu den meisten Architekten-Villen wird die Libeskind-Villa, die für die Signature-Serie des Berliner Unternehmens „proportion“ entwickelt wurde, allerdings gleich mehrfach gebaut und zwar in einer kleinen zweistelligen Zahl, wobei sie regional exklusiv verkauft wer- den, so dass auf keinen Fall zwei Villen nebeneinander stehen werden. Die Exklusivität der Architekten-Villen wird zusätzlich dadurch erhöht werden, dass jede Libeskind-Villa dem jeweiligen Grundstück angepasst wird, auf dem sie gebaut wird. Doch Achtung: Eine Architektenvilla wird damit leichter wieder zu verkaufen sein als eine alte Villa aus der Gründerzeit. Allerdings ist auch hier die Anzahl potenzieller Käufer aufgrund der besonderen Architektur und der hohen Betriebskosten begrenzt.

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