PRAXEN & IMMOBILIEN | Ordination

Fehler in Mietverträgen von Ordinationen können zu Ärger, aber auch rechtlichen Schwierigkeiten, finanziellen Einbußen und zum Verlust der Praxisräume führen.

Damit ein gültiger Vertrag zustande kommt, müssen zumindest das Miet- objekt, der Mietzins und die Dauer konkret geregelt sein. Ein Mietvertrag muss zwar nicht schriftlich abgeschlossen werden, um wirksam zu sein – Mietverträge können auch schlüssig oder mündlich zustande kommen. Aus Gründen der Rechtssicherheit empfiehlt sich jedoch für beide Ver- tragsteile der Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung.

Was sollte beim Abschluss des Mietvertrags noch beachtet werden?

•Nachfolgeklausel: Damit der Arzt die Praxis an einen Nachfolger verkaufen kann, muss der Vertrag eine Nachfolgeklausel ent- halten. Diese ermöglicht es, dass der Nachfolger in den Mietvertrag des ausscheidenden Arztes eintritt. Andernfalls kann eine zulassungsrechtliche Nachfolge keinen Erfolg haben und der Praxiswert würde verfallen. Auf der anderen Seite ist es für einen Übernahmeinteressenten an einer Praxis sicherlich attraktiv zu erfahren, dass er zu unveränderten Konditionen in den bestehen- den Praxismietvertrag einsteigen kann.

•Verlängerungsklausel: Die Verlängerungsoption sollte bei befristeten Mietverträgen auf jeden Fall in den Mietvertrag aufge- nommen werden. Diese Verlängerungsoptionen sollten dabei auch für Nachfolger gelten. Positiver Nebeneffekt: Sie steigern au- ßerdem den Wert der Ordination.

•Erweiterungsklausel: Der Arzt kann einen Kollegen nur dann ohne Weiteres in die Praxis aufnehmen, wenn der Mietvertrag eine Erweiterungsklausel enthält. Fehlt diese, bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Verweigert dieser die Zustimmung oder gewährt er sie nur bei Erhöhung der Miete, so ist dies für den Arzt mit Nachteilen verbunden. Auf keinen Fall sollte auf die Einräumung eines Untervermietrechts vergessen werden.

• Konkurrenzklausel: Besonders ärgerlich ist es für den niedergelassenen Arzt, wenn der Vermieter einen Arzt der gleichen oder ähnlichen Fachrichtung im selben Gebäude unterbringt. Schützen kann man sich dagegen durch eine Konkurrenzschutz- klausel im Mietvertrag. Diese verbietet es dem Vermieter, Konkurrenz ins Haus zu lassen.

•Eignungs- und Nutzungsklausel: Arztpraxen erfordern, anders als reguläre Büroräume, oft einen hohen technischen Auf- wand, wie zum Beispiel die Strahlenabsicherung, die Installation von Entsorgungsgeräten oder Starkstromanschlüsse. Die Mie- träume müssen dazu geeignet sein. Dafür sollte der Vermieter ausdrücklich vertraglich einstehen müssen. Der Mieter sollte ebenfalls darauf achten, dass neben der genauen Bezeichnung der Heiltätigkeit auch etwaige Nebengeschäfte erfasst werden, wie zum Beispiel Labortätigkeit oder der Verkauf von Heil- und Hilfsmitteln.

•Umbauklausel: In Arztpraxen sind – nicht nur bei Generalsanierungen – oft erhebliche Umbauten erforderlich. Dies kann auch, zum Beispiel bei einer Modernisierung des Praxisinventars, erst nach einigen Jahren der Fall sind. Für diesen Fall sollte sich der Mieter die ausdrückliche Zustimmung zu Umbaumaßnahmen geben lassen. Dabei sollte auch gleichzeitig geregelt werden, wer die Kosten des Umbaus trägt und ob gegebenenfalls diese Umbauten bei Vertragsende wieder rückgebaut werden müssen. Mieter und Vermieter sollten auch eine klare Regelung hinsichtlich der Anbringung von Hinweisschildern treffen. Größe, farbliche Gestaltung, Kosten der Anbringung und eventuell Kosten der Beleuchtung sind dabei relevant. Für den Fall eines späteren Aus- zugs sollte bereits geregelt werden, dass für einen Übergangszeitraum ein Schild mit Verweis auf die neue Praxisanschrift ange- bracht werden darf. Werden Um- oder Einbauten auf eigene Kosten vorgenommen, sollten Sie den Mehraufwand unter allen Umständen durch eine geringere Miete amortisieren.

•Sonderkündigungsklausel: Der Mieter sollte sich ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Fall vorbehalten, dass er be- rufsunfähig wird. Denkbar ist auch, dass er bei einer zum Beispiel länger als sechs Monate andauernden Arbeitsunfähigkeit zur Kündigung berechtigt ist. Dringend sollte auch ein Sonderkündigungsrecht für den Fall, dass dem Mieter die Zulassung von der kassenärztlichen Vereinigung entzogen wird, vereinbart werden.

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