PRAXEN & IMMOBILIEN | Immobilienmarkt Salzburg & OÖ

Der Traum vom ländlichen Leben

Alte Bauernhöfe, Forsthäuser oder Sacherln zählen in Oberösterreich und Salzburg zu den gefragtesten Immobilien, die am seltensten auf den Markt kommen.

Das 1954 erbaute kleine Forsthaus, das wunderschön im Freiland im oberösterreichischen Lengau liegt, hat sicher schon mal bessere Zeiten erlebt. Dass eine Sanierung unumgänglich ist, wird von den Eigentümern, den Österreichischen Bundesforsten (ÖBf), die es aktuell für knapp 300.000 Euro zum Verkauf anbieten, auch keineswegs verschwiegen. Bei alten Forsthäusern, Bauernhöfen oder Jagdhütten ist ein mehr oder weniger großer Renovierungsbedarf auch keine Seltenheit und wird von den Liebhabern von Immobilien mit besonderem Flair bzw. dem gewissen Etwas auch gerne in Kauf genommen, bietet das doch auch die Möglichkeit, seine persönliche Note einzubringen.

Das besagte Haus sollte vor allem Natur- und Pferdeliebhaber ansprechen sowie Menschen, die das hektische Stadtleben hinter sich lassen wollen und die Ruhe des Landlebens suchen. Das Häuschen mit rund 120 m2 Wohnfläche verfügt über Garage, Holzlage und Windfang sowie einen Pferdestall. Die Gesamtgröße der Liegenschaft beträgt 7.210 m2, wovon 6.143 m2 Grünland sind, das sich laut ÖBf ideal für die Pferdehaltung nutzen lässt. Und wem eine Sanierung zu aufwendig und kostspielig ist, der kann das Forsthaus auch abtragen und neu errichten – eine Bauplatzbewilligung liegt vor.

Viele Möglichkeiten

Viele Möglichkeiten bietet auch ein Bauernhaus, das auf 3.000 m2 Grundfläche inklusive Teich in Spital am Pyhrn auf neue Besitzer wartet. Auch hier deutet der verlangte Kaufpreis von rund 380.000 Euro darauf hin, dass sich die Immobilie nicht im Idealzustand befindet und einiges zu tun sein dürfte. Nichts-destotrotz hat das Objekt Flair. Und mit rund 450 m2 Wohnfläche eignet es sich auch als Refugium für Großfamilien, die es ins „Dorf im Gebirge“ – wie sich die Gemeinde Spital am Pyhrn selbst anpreist – zieht.

Gemeinsam haben Liebhaberobjekte wie das alte Bauernhaus Spital am Pyhrn und das Forsthäuschen in Lengau, dass sie äußerst selten auf den Markt kommen. Und auch in diesem Segment hat die Corona-Pandemie das ohnehin rare Angebot noch einmal ein Stück weit geringer gemacht, wie auch Philip Steinkogler, Geschäftsführer von RE/MAX Traunsee, bestätigt. Der Experte spricht sogar

von „einer der am schwierigsten zu findenden Immobilienarten“. „Das liegt auch daran, dass etwa Bauernhöfe sehr oft in der Familie bleiben oder an andere Bauern verpachtet werden“, sagt er. Und Sacherln, sprich kleine landwirtschaftliche Güter, würden in Oberösterreich zu den begehrtesten Immobilien überhaupt zählen.

In Oberösterreich ist das Angebot an Einfamilienhäusern grundsätzlich knapp bemessen. Laut dem aktuellen RE/MAX Immospiegel sind die Einfamilienhausverkäufe 2021 im dritten Jahr in Folge zurückgegangen. Mittlerweile müsse man schon bis 2014 zurückblicken, um auf eine kleine Verbücherungsmenge zu stoßen, heißt es ebendort. Konkret wechselten im Vorjahr 1.920 Einfamilienhäuser die Besitzer und damit um 41 weniger als 2020 und sogar um 290 weniger als im Rekordjahr 2018 – bei gleichzeitig höherer Nachfrage.

Oberösterreich: Preisanstieg von 10 %

Der Transaktionswert lag 2021 mit 646,8 Millionen Euro dagegen um 10,3 % über dem Jahr davor. Der typische Preis eines oberösterreichischen Einfamilienhauses stieg von 2020 auf 2021 um nicht weniger als 27.884 Euro auf 309.837 Euro. Damit wurde ob der Enns erstmals die 300.000-Euro-Marke geknackt. Am teuersten sind Einfamilienhäuser in Oberösterreich mit 544.293 Euro in Linz gefolgt von Gmunden (382.595 Euro), Linz-Land (376.306 Euro), Vöcklabruck (353.545 Euro) und Wels Stadt und Land (337.873 Euro).

Offensichtlich ein statistischer Ausreißer aufgrund der geringen Menge an verkauften Objekten sei im Vorjahr Perg mit einem Durchschnittspreis von 324.065 Euro gewesen, so die RE/MAX-Experten. In üblichen Höhen bewegte sich

dagegen Urfahr-Umgebung mit 322.638 Euro. Geheimtipps für günstige Einfamilienhäuser sind in Oberösterreich für die Studienautoren dagegen Ried, Schärding und Rohrbach. Wer dort eines aus dem unteren Preisviertel ergatterte, habe in Ried sogar weniger als 145.000 Euro, in Schärding weniger als 126.250 Euro und in Rohrbach sogar weniger als 90.000 Euro bezahlt.

Alles andere als niedriger sind die Preise im westlichen Nachbar- bundesland Salzburg. So lag dort im Vorjahr der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus um 268.622 Euro (!) über jenem in Oberösterreich. Konkret belief sich der Durchschnittspreis in Salzburg 2021 bei 578.459 Euro und damit um 64.366 Euro oder 12,5 % über dem Jahr davor. Dieser Preisanstieg sei doppelt so hoch wie beim Nachbarn Oberösterreich, aber nur ein Drittel von jenem in Tirol, so die RE/MAX- Experten.

Mit Ausnahme von St. Johann erreichten die Einfamilienhauspreise aller Salzburger Bezirke neue Allzeithöchstwerte. Die Landes- hauptstadt steht mit dem typischen Preis 934.107 Euro (+ 12,8 %) unmittelbar davor, die Ein-Millionen- Euro-Grenze zu übertreffen. Das ist ein Zuwachs von 62,4 % in fünf Jahren. In

Zell am See – wo auch die meisten Transaktionen Salzburgs stattfanden – stand 2021 ein Plus von knapp 30 % auf 600.292 Euro zu Buche, in Hallein eines von 44 % auf 588.032 Euro. Die günstigsten Einfamilien- häuser waren im Vorjahr – wie im Übrigen auch all den Jahren davor – im Lungau zu finden. Mit 158.744 Euro musste man dort sogar um 2 % weniger auf den Tisch legen als 2020. Im Pongau ist die Obergrenze für die billigsten 25 % unter den Einfamilienhäusern sogar um 20.000 Euro auf 270.000 Euro zurückgegangen.

Wie zu befürchten ist auch in Salzburg das Angebot an Liebhaber- Objekten äußerst rar gesät. Aber immer wieder kommt in dem unter Immobiliensuchenden begehrten Bundesland ein altes Bauernhaus, Sacherl oder Forsthaus auf den

Markt. Aktuell steht etwa in Seekirchen am Wallersee, rund 20 Autominuten von Salzburg entfernt, ein Bauernhof mit Land- und Forstwirtschaft auf insgesamt 31 Hektar Grund für 4,8 Millionen Euro zum Verkauf. Auch das im 19. Jahrhundert errichtete Bauernhaus ist sanierungsfähig. Allerdings wird wie auch im Falle der Stallungen ein Neubau empfohlen.

pb

FOTOS: IMMO 360 GRAD/BWM ARCHITEKTEN, LUKAS ILGNER, ENGEL & VÖLKERS, 3SI IMMOGROUP/STEFAN JOHAM, SIEBEN DÖRFER IMMOBILIEN, ENGEL & VÖLKERS, 3SI IMMOGROUP, WOHNINVEST