Wiener Immobilienmarkt | Wohnen in den Weinbergen

Fotos: ZVG

Wer sucht, der wird auch fündig, zum Beispiel auf der Immobilienplattform willhaben.at. Unter anderem wird unter „Grin- zing-Nußberg: Alleinliegendes schönes Winzerhaus in sonniger Traumsüdlage eingebettet inmitten der eigenen Weinber- ge, ca. 16.000 Quadratmeter zusammenhängend mit unverbaubarem Panoramablick über Wien!“ aktuell eine Villa ange- boten. Das über 100 Jahre alte ursprüngliche Winzerhaus wurde vom aktuellen Eigentümer 2007 ökologisch achtsam in ein Luxuswohnhaus umgebaut und erweitert. Im Untergeschoß (ebenerdig) gibt es nach wie vor einen Heurigen mit Schank, Gastraum, idyllischem Gastgarten mit eigenem Brunnen und großem Keller. Es gibt eine Betriebspflicht für den Heurigen, aber laut Auskunft des Magistrats sind keine Mindestöffnungszeiten vorgeschrieben. Darüber liegt das Luxus- wohnhaus mit separatem Eingang, großzügiger Halle und Terrassen mit herrlichem Wienblick. Der aktuelle Eigentümer ist kein Unbekannter: Bei der Villa handelt es sich um das Anwesen von Schönheitschirurg Dr. Artur Worseg, der den ehemali- gen Heurigen Lier in Nussdorf in der Wildgrube zu einer Villa umgebaut hatte. Die Behörden erteilten die Baubewilligung allerdings unter der Auflage, dass der Großteil des Hauses als Betriebsräumlichkeit ausgewiesen ist. „Das Haus darf nicht in erster Linie zu Wohnzwecken verwendet werden, sondern muss als Buschenschank geführt werden“, hieß es damals. Daran hat sich nichts geändert. Wer ein altes Winzerhaus in den Wiener Weinbergen kauft, muss den Betrieb weiterführen, also den Weingarten bewirtschaften und „ausstecken“. Angeboten wird das Anwesen über Dr. Koch Realitäten um 7,3 Mil- lionen Euro, bei der ÖRAG um 8,5 Millionen Euro.

Bausubstanz erhalten

Dieses Beispiel macht deutlich, warum „Wohnen in den Reben“ seinen Preis hat. Grund und Boden sind nicht vermehrbar. Winzerhäuser noch weniger. Auch wenn es viele alte Ortskerne bereits ruiniert hat, ist angesichts der hohen Bodenpreise ein Abriss und ein anschließender Neubau wirtschaftlicher als der Erhalt alter Bausubstanz. Auf diesen Trend hat die Stadt Wien mit einer eigenen Gesetzesnovelle reagiert und die „Bewirtschaftungsverpflichtung“ eingeführt. Diese trifft all jene Gründe, die mit 1. Jänner 2015 im Wiener Rebflächenverzeichnis als Weingarten eingetragen sind – insgesamt rund 680 Hektar. Oder mit anderen Worten: Weingarten bleibt Weingarten – er steht quasi unter „Denkmalschutz“. Durch die 2015 in Kraft getretene Gesetzesnovelle soll Immobilien-Spekulationen ein Riegel vorgeschoben werden, was aber im Nebeneffekt die Preise für bestehende Objekte ohne „Bewirtschaftungsverpflichtung“ weiter nach oben getrieben hat.

In Wien ist es alles andere als einfach, an diese raren Objekte zu kommen. Die Verkäufer wissen, welche Juwelen sie da

besitzen und wollen sie sich bei einem Verkauf auch vergolden lassen. Dementsprechend hoch sind die Preise. Ein Makler, der aus verständlichen Gründen seinen Namen nicht in der Zeitung lesen möchte, rät zum Feilschen. „Die Preise sind häufig viel zu hoch angesetzt. Die meisten Besitzer müssen nicht verkaufen, da geht dann bei den Preisangaben die Fantasie mit ihnen durch.“ Wer auf Nummer sicher gehen will, nicht „über den Tisch gezogen zu werden“, sollte die Dienstleistung eines Maklers in Anspruch nehmen. „Wir kennen den Markt und die Objekte. Vie- le sind lange am Markt, eben weil sie überteuert angeboten werden.“

Hohes Preissegment

Wenn es ums Wohnen in den Reben geht, sind Grinzing, Neustift und Sievering in Wien erste Adressen und dem- entsprechend im – vornehm ausgedrückt – höheren Preissegment zu finden. Dafür wird aber, von Ausnahmen ab- gesehen, Wohnen vom Feinsten geboten, wie zum Beispiel beim Projekt Hillside Grinzing. Das moderne Eigen- tumsprojekt im exklusiven 19. Bezirk umfasst zwei Wohnhäuser namens „Aeria“ und „Rubia“. Die Gebäude liegen elegant eingebettet in den Hügeln von Grinzing. Jede Wohnung deckt individuell die verschiedenen Bedürfnisse und Ansprüche. Ein gemeinsames Foyer verbindet die Baukörper. Durch den hellen Eingangsbereich gelangen die Bewohner beider Häuser in ihre Wohnungen sowie in die Tiefgarage oder zu den Abstellflächen. Anmutend wie Vil- len, offerieren die Häuser Aeria und Rubia rundum Ausblicke ins Grüne. Geprägt von klarer Architektur, haben so- wohl Aeria als auch Rubia vier Etagen. Den großzügigen und hellen Wohnungen steht jeweils eine gesamte Ebene zur Verfügung. Je nach Geschoß schließen sich Gärten, Terrassen, Loggien oder begrünte Dachterrassen an. Alle Wohnebenen sowie die Tiefgarage können bequem und barrierefrei mit den Aufzügen erreicht werden. Ein separa- ter Treppenaufgang von der Tiefgarage führt direkt in die Gärten.

Von rührseliger Weinkeller-Romantik keine Spur – die Ausstattung der insgesamt acht Wohnungen ist modern und von erstklassiger Qualität, die Haustechnik auf dem neuesten Stand. Durchdachte Grundrisse sichern eine hohe Wohnqualität und ermöglichen eine optimale Raumnutzung. In allen Wohneinheiten befinden sich Parkettböden aus Eiche. Die Bäder, jede Wohnung hat mindestens zwei, sind mit großformatigem Feinsteinzeug ausgestattet. Den Außenflächen verleiht der Natursteincharakter der Terrassenplatten eine besondere Note.

Ein unter Denkmalschutz stehendes Winzerhaus in Nußdorfer Bestlage mit Garten und Pool – ja, so etwas gibt es auch. Es handelt sich um ein unter Denkmalschutz stehendes, 1801 erbautes ehemaliges Winzerhaus mit vier im Wohnungseigentum stehenden „Häusern“. Das „Haus 2“ liegt mit etwa 208 Quadratmeter Wohnfläche straßen- bzw. innenhofseitig und erstreckt sich über drei Ebenen. Dazugehörig ist der eigene, knapp 400 Quadratmeter gro- ße, sonnige Garten mit großzügigem Swimmingpool der Maße 12 m mal 6 m, zwei Kabanas, mit kleiner Gartenkü- che und Beleuchtung zur Alleinbenutzung.

Wer suchet, der findet

Man muss aber nicht gleich ein ganzes Winzerhaus kaufen, um nahe an den Reben zu leben. Im idyllischen – au- ßer es ist gerade Neustifter Kirtag, aber der ist ja Gott sei Dank nur einmal im Jahr – Neustift am Walde mit traum- haftem Blick auf die umliegenden Weinberge ist mit den Vineyard-Residences-Vienna ein modernes Neubauprojekt mit insgesamt sieben Wohneinheiten zwischen 94 und 159 Quadratmeter entstanden. Sämtliche Wohnungen verfü- gen über Garten- und/oder Terrassenflächen, welche direkt vom Wohnbereich aus begehbar sind. Die Nähe zum Wienerwald und zu den Weinbergen garantiert eine Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten und schafft eine perfekte Kombination aus Grünruhelage und Citynähe.

Eine echte Rarität hat die Johannes M. Pokorny Immobilientreuhand aktuell im Angebot. Zum Verkauf steht eine 1.252 Quadratmeter große Liegenschaft mitten in Neustift, kurz vor Beginn der Hameaustraße und in Gehnähe zur Amerikanischen Schule. Das Alt-Gebäude ist bereits abgebrochen. Die neue Flächenwidmung (Bauklasse WI, 4,5 m, g, Schutzzone) erlaubt ein erhöhtes Erdgeschoß sowie 2,80 m Raumhöhe. In Summe könnte auf dem 1,5 Millio- nen Euro teuren Grundstück eine Stadtvilla mit zwei Geschoßen mit rund 730 Quadratmeter Nettowohnnutzfläche, zuzüglich Balkonen und Terrassen, errichtet werden. Hangaufwärts öffnet sich ein großer, terrassenförmig angeord- neter Gartenbereich mit Blick über Neustift. Zusätzlich könnte ein an die Liegenschaft grenzendes Obstgarten-

grundstück erworben werden. Wer ein wenig tiefer in Tasche greifen kann, für den hat Pokorny ein parkähnliches, rund 4.500 Quadratmeter großes Grundstück in einer absoluten Ruhelage, in einer der begehrtesten Lagen von Grinzing in Angebot. Von fast jedem Punkt der Liegenschaft bietet sich ein Fernblick über Wien, egal ob von der Frühstücksterrasse oder dem ausgedehnten Garten. Das Objekt hat eine reine Wohnnutzfläche von rund 610 Qua- dratmeter – eine 132 Quadratmeter große Schwimmhalle inklusive. Sowohl ost- wie auch südseitig ist das Haus auf der Gartenseite mit einer großen Terrasse umgeben, die in einem Teil auch gleich ebenerdig in den Garten mün- det. Von hier aus lässt sich, mit einem unverbaubaren Blick, Tag und Nacht die Aussicht über Wien genießen. Dass derartiger Luxus seinen Preis hat, versteht sich von selbst. Die Noch-Eigentümer würden sich für 13,8 Millionen Euro von ihrem Anwesen trennen.

Wo der Wein zu Hause ist

Auch bei Winzerhäusern kann sich der Schritt in die nähere Umgebung Wiens lohnen. Wie wäre es zum Beispiel mit Gumpoldskirchen? In dieser Heurigenstadt vor den Toren Wiens wird ein ehemaliges Winzerhaus mit Weinkel- ler verkauft. Der schön gestaltete Innenhof, das Presshaus und die westseitige Sonnenterrasse mit dem atembe- raubenden Ausblick versprühen einen einzigartigen Charme. Das Haus wurde im Jahre 2004 in ein Büro umge- baut und wurde bis zuletzt als Büro verwendet. Hier ließe sich die Ordination im Weingarten unter dem Motto Woh- nen und Arbeiten unter einem Dach realisieren.

Wenn es um Neubauten geht, wird man vor allem im Norden Wiens fündig. Es müssen aber nicht unbedingt die bekannten Reben in Grinzing, Sievering oder Klosterneuburg sein. In der kleinen Weinviertler Gemeinde Hagen- brunn, nur 25 Autominuten vom Wiener Stadtzentrum entfernt, entsteht am idyllischen „Veiglberg“ in bester Ruhe- lage eine kleine, feine Reihenhaussiedlung. Die sechs Reihenhäuser überzeugen mit Top-Ausstattung und quali- tätsvoller Ziegelmassiv-Bauweise. Die kleine Gasse, in der die Anlage errichtet wird, trägt den Namen „In den Siebnern“. Man soll dort, so versprechen es zumindest die Projektverantwortlichen, auch wie im siebten Himmel wohnen: eigener Garten und Blick auf Weingärten, den Bisamberg und die Wiener Skyline. Zahlreiche gemütliche Heurige direkt im Ort und in der Nachbarschaft laden zum Genießen ein. Bewegungshungrige schätzen die idylli- schen Wanderwege rund um den Bisamberg und zahlreiche Radwege in der näheren Umgebung. Die Fertigstel- lung des Projektes ist für Sommer 2018 geplant, individuelle Bauwünsche können noch berücksichtigt werden.

Nicht unweit von Hagenbrunn entsteht am Fuße des Bisamberges ein auf Jungfamilien ausgerichtetes, familien- freundliches Neubauprojekt: „Wohnen in Stammersdorf“. Die ländliche Umgebung wird durch Felder und Weingär- ten geprägt. Im Ortskern säumen Heurige und Buschenschenken die Stammersdorfer Straße und die Stammers- dorfer Kellergasse – sie laden zum Verweilen und Genießen ein. Die zwei viergeschoßigen Niedrigenergiehäuser umfassen insgesamt 26 Wohnungen – großteils in geförderter Miete sowie frei-finanziertem Eigentum jeweils im Dach-geschoß. Die Wohnungen werden in der Größe von zwei bis vier Zimmern geplant. 

Winzerhaus mit Garten und Pool: Ein Haus im Haus! Das 1801 erbaute ehemalige Winzerhaus besteht aus vier im Wohnungseigentum stehenden „Häu- sern“. Das „Haus 2“ liegt, mit ca. 208 Quadratmeter Wohnfläche, straßen- bzw. innenhofseitig und er- streckt sich über drei Ebenen. Dazu gehörig ist der eigene 389 Quadratmeter große Garten mit Swim- mingpool, Kabanas und – was Hobbyköche zum Schwärmen bringt – einer kleinen Gartenküche. Das „Haus 2“ wurde mehrmals renoviert und moderni- siert.