Die Folgen des Hauseigentümer- wechsels

Müssen sich ordinierende Ärzte als Mieter Sorgen machen, wenn das Haus einen neuen Eigentümer bekommt?

Dass Häuser, in denen sich auch Ordinationen befinden, einen neuen Eigentümer bekommen, ist in Zeiten eines boomenden Immobilieninvestmentmarkts sicher keine Seltenheit. Für Mieter wie Ärzte sorgt ein Eigentümerwechsel meist für Verunsicherung und wirft berechtigte Fragen auf. Zu den pressierendsten gehört wohl, ob der neue Hauseigentümer Mieter kündigen, die Miete erhöhen oder den mit dem früheren Eigentümer vereinbarten Mietvertrag ändern kann.

Kündigung

Gute Nachrichten für Ärzte, die eine Ordination in einem Haus mieten, das dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt: Der neue Eigentümer darf den Mietvertrag nicht einseitig kündigen, vielmehr tritt er in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Etwas anders schaut das Ganze bei Ein- und Zweifamilienhäusern (Mietverhältnis „Typ I“) aus: Hier kann der Erwerber das Mietverhältnis gemäß § 1120 ABGB unter Einhaltung einer einmonatigen Frist zum Monatsletzten kündigen – auch dann, wenn ein befristeter Mietvertrag oder ein befristeter Kündigungsverzicht der Vermieterseite vereinbart wurde.

Mietrechtsexperten empfehlen daher als Vorsichtsmaßnahme, den Mietvertrag gleich nach Vertragsabschluss ins Grundbuch eintragen zu lassen. Nur dann ist der neue Eigentümer des Mietobjekts auch an die vertraglich vereinbarte Laufzeit bzw. einen etwaigen vereinbarten Kündigungsverzicht gebunden. Keine Absicherung vor einer Kündigung gibt es, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt. Dazu gehören beispielsweise die Nichtbenützung und Untervermietung der Wohnung oder die Nichtbezahlung der Miete. Benötigt der Eigentümer die Wohnung aufgrund eines dringenden Wohnungsbedürfnisses selbst, so ist das ebenfalls ein Kündigungsgrund.

Mietzinserhöhung

Die Gefahr, dass der neue Hauseigentümer den Mietzins erhöht, ist praktisch nicht gegeben. Grundsätzlich ist das nur im Falle einer vertraglichen Vereinbarung zulässig. Dazu gibt es jedoch Ausnahmen: Erhöhung wegen Erhaltungsarbeiten (§ 18 MRG), Erhöhung niedriger Mietzinse bei sehr alten Mietverhältnissen (§ 45 MRG), Erhöhung bei Mietrechtseintritt (§ 12a MRG) oder gesetzliche Indexierung. Üblicherweise – vor allem bei unbefristeten Mietverhältnissen – wird eine Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag festgesetzt, die besagt, dass der vereinbarte Mietzins von Zeit zu Zeit – meist angeknüpft an den Verbraucherpreisindex (VPI) – angehoben werden kann. Die Mietzinserhöhung muss spätestens 14 Tage vor der Anhebung vom Vermieter bekannt gegeben werden.

Mietvertragsänderung

Auch bei dieser Frage drohen Ärzten, die eine Ordination mieten, keine bösen Überraschungen: Was mit dem vorigen Eigentümer im Mietvertrag vereinbart wurde, gilt auch für den neuen. Das betrifft auch mündliche Vereinbarungen, es sei denn diese sind ungewöhnlich.

pb