PRAXEN & IMMOBILIEN | Investment

fotoS: Huger, BUWOG_infinityeleven, gws, C&P Immobilien AG, EHL, pericon, Deloitte legal

Der Wiener Wohnungsmarkt hat sich von der Corona-Krise bislang weitgehend unbeeindruckt gezeigt. Neue Wohnungsprojekte waren 2020 meist bei der Baufertigstellung verkauft oder vermietet und auch die Preise sind weiter gestiegen. Auch im ersten Quartal 2021 ist die Nachfrage auf einem konstant hohen Niveau geblieben. Gleichzeitig hat die Aufwärtstendenz bei Kaufpreisen angehalten. „Neue Wohnungen bleiben sowohl für private Käufer, die einzelne Einheiten erwerben wollen, als auch für institutionelle, die gesamte Objekte übernehmen, weiterhin begehrte Investmentziele“, erklärt DI Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH, den Hintergrund. „Wohnimmobilien sind objektiv eine sehr sichere, vielleicht sogar die sicherste Veranlagungsmöglichkeit für private Investoren und das ist ein wesentlicher Treiber für die Nachfrage“, sagt Andreas Holler, BSc, Geschäftsführer der BUWOG. Das

betreffe keineswegs nur das Segment Vorsorgewohnungen, sondern auch eigengenutzte Wohnungen. Schließlich sei ja eine Eigentumswohnung letztlich ebenfalls eine Geldanlage, deren Rendite aus der ersparten Miete und der langfristigen Wertsteigerung bestehe. Auch bei allen Entwicklungsprojekten der BUWOG sei die Nachfrage anhaltend stark – vor allem für Eigentumswohnungen.

Die Aussichten für den Wiener Markt bleiben jedenfalls gut. Einerseits sorgt die demografische Entwicklung für einen nachhaltigen Mehrbedarf. Andererseits werden aufgrund des drastischen Rückgangs an Baubewilligungen ab 2022 deutlich weniger Wohnungen auf den Markt kommen.

Anlagemotive abklären

Ärzte, die einen Wohnungskauf in Erwägung ziehen, sollten sich in einem ersten Schritt ihrer Anlageziele bewusst werden und abklären, ob sie vermieten oder das Objekt selbst nutzen möchten. Dabei spielen jeweils sehr persönliche Motive, die jeweiligen Lebensumstände, das Einkommen, aber auch das Alter eine Rolle. Für all jene, die vorhaben, ein Objekt langfristig zu vermieten und dabei auch steuerliche Vorteile zu nutzen, empfehlen sich Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodelle. „Will man hingegen

seine Wohnung in fünf Jahren an die Tochter weitergeben, so ergibt es mehr Sinn, ohne Steuervorteile zu kaufen und bis dahin brutto für netto zu vermieten“, so Bauernfeind.

„Immer öfter wollen junge Menschen in Immobilien investieren. Ich empfehle allerdings erst dann in Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodelle zu investieren, wenn man die eigene Wohnsituation überlegt und etwaige private Finanzierungen in den nächsten fünf bis zehn Jahren bedacht hat“, so Mag. Stefan Koller, Geschäftsführer der Finanz- und Vorsorgeberatung PERICON. Da Ärzte in der Regel später ins Erwerbsleben eintreten, würden sie mit 35 bis 40 Jahren auf das Thema kommen. Davor gelte es noch, ins Eigenheim oder eine Ordination zu investieren. „Jüngere Semester“ könnten auch mit einem geringeren Eigenkapitalanteil eine Immobilienfremdfinanzierung aufnehmen. Ärzte fortgeschrittenen Alters, die sich bislang noch nicht mit der Altersvorsorge beschäftigt haben, können wiederum Vorsorgewohnungen auch zu 100 % bar kaufen. Bei Bauherrenmodellen ist das im Ausnahmefall auch möglich, meist ist aber zumindest ein Darlehen – konkret ein Förderdarlehen – Teil des Systems.  „Wer cash zahlt, ist oft schon nach zehn Jahren aus der Liebhaberei“, so Koller. Ab dann könnte man die betreffende Wohnung ohne größere steuerliche Nachteile – mit Ausnahme einer eventuellen USt- Korrektur – verkaufen. Der Hintergrund: Bei der kleinen Vermietung – also von

Eigentumswohnungen – wird der steuerliche Aufwand dem Ertrag jährlich gegenübergestellt. Ohne Fremdfinanzierung hat man fast keinen Aufwand, den man abschreiben könnte, weshalb man steuerlich gesehen relativ schnell einen Gesamtüberschuss erzielt. Wenn eine Vorsorgewohnung hingegen beispielsweise nur zu 15 % mit Eigenkapital und dem Rest mit Fremdkapital gekauft wird, so dauert es natürlich viel länger bis ein Gesamtüberschuss erzielt wird.

Risiken im Auge behalten

Beim Wohnungskauf aus Vorsorge- und Anlagemotiven sollte man auch mögliche Risiken im Auge behalten. „Man darf nicht vergessen, dass man für viel Geld eine langfristige Kapitalbindung eingeht, auf die viele Kräfte einwirken können“, so Koller. Das müsse den Leuten bewusst sein. Ein nicht unerhebliches Risiko seien beispielsweise „zu optimistische Planrechnungen“ in Kombination mit den Themen „Leerstand“ und „Leerstehungskosten“. Daher muss man sich als Anleger die Frage stellen, ob sich die Mieten wohl wirklich so gut entwickeln werden, und ob man auch mal ein halbes Jahr oder länger ohne Mieteinnahmen auskommen kann. Vielleicht ist ja in dem Fall auch eine Kreditrate gänzlich aus Eigenmitteln zu bedienen. Er empfiehlt Ärzten auch, die in den Prospekten kommunizierten Prognoserechnungen zu hinterfragen und einen Experten oder Steuerberater beizuziehen.

Auch eine Studie der Arbeiterkammer aus dem Jahr 2018 hat vor möglichen Risiken beim Kauf von Vorsorgewohnungen gewarnt. Die Hauptaussage: Die Renditeprognosen von für die Vermietung erworbenen Eigentumswohnungen sind oft zu optimistisch kalkuliert.

„Ein häufiger Fehler bei der Renditeberechnung ist, dass beim Immobilienkauf Nebenkosten – wie Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragungsgebühr oder Kreditkosten – nicht berücksichtigt werden“, erklärt Mag. Gabriele Etzl, Expertin für Immobilienrecht bei Deloitte Legal. Auch Mag. (FH) Martina Haas, Geschäftsführerin des gemeinnützigen Grazer Wohnbauträgers GWS, warnt davor, dass die Nebenkosten beim Wohnungskauf häufig unterschützt werden. „Die Renditeaussichten sollte man möglichst langfristig berechnen und dabei auch einen vorübergehenden Leerstand einkalkulieren“, fügt sie hinzu.

Haas empfiehlt Ärzten beim Kauf einer Vorsorge- oder Anlagewohnung auf die Bau- und Ausstattungsqualität, die Lage sowie auf Freiflächen zu achten. Leistbare und qualitativ hochwertige Objekte wären etwa auch von – aufgrund der regen Neubautätigkeit – in Graz und Umgebung befürchteten Mietpreisrückgängen betroffen.

In die gleiche Kerbe schlägt auch Bauernfeind. Für eine gute Vermietbarkeit sei darüber hinaus auch eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz ganz besonders wichtig. Für eine gute Vermietbarkeit sorge auch die Wohnungsgröße. Hier gilt: Ein- und Zweizimmerwohnungen sind aufgrund der Vielzahl an Ein- und Zweipersonen-Haushalten am gefragtesten. Schließlich könnten sich die Menschen diese auch besser leisten. Ein zu ambitionierter Mietansatz sei nicht zuletzt wegen des – Corona-bedingt – wirtschaftlich angespannten Umfelds nicht zu empfehlen.

Neubau: Bessere rechtliche Absicherung

„Wohnungen in Neubauprojekten sind zwar in der Regel teurer, dafür hat man aber als Käufer eine bessere rechtliche Absicherung – etwa durch den Nebenkostenkatalog“, so Etzl zu einem weiteren nicht unwesentlichen Punkt. Bauträger könnten nämlich die Gewährleistung für allfällige Baumängel gegenüber Verbrauchern nicht ausschließen. Das Risiko, dass kurz nach Anschaffung größere Reparaturen an Allgemeinteilen oder der Wohnung anfallen, werde durch zwingende Bestimmungen im Wohnungseigentumsgesetz sowie dem Bauträgervertragsgesetz abgefedert. „Außerdem kann man sich bei Zusage, dass die Wohnungen freifinanziert sind, darauf verlassen, dass keine Mietzinsbeschränkungen gelten“, so Etzl.

Bei älteren Wohnungen kann hingegen die Haftung für bauliche Mängel eingeschränkt werden. Wie die Deloitte-Expertin bestätigt, geschieht das beim Verkauf von Privat zu Privat regelmäßig. Oft wird beim Kauf von Wohnungen in älteren Häusern auch nicht bedacht, dass kurzfristig nach dem Kauf höhere Instandhaltungsaufwendungen an allgemeinen Teilen zu tätigen sein könnten – etwa für Sanierungsarbeiten an Dach, Fassade, Fenster oder für den Austausch von Leitungen, wie Gasleitungen. Sofern diese nicht in der Rücklage Deckung finden, kommen auf den Käufer Kosten zu. Außerdem kann der rechtliche Laie kaum feststellen, ob nicht – trotz inserierter „Neubaueigenschaft“ – doch Mietzinsbeschränkungen gelten – beispielsweise aufgrund fördergesetzlicher Bestimmungen (Stichwort: Wiederaufbaudarlehen).

Zuletzt sind die Zinsen für Immobilienkredite leicht gestiegen. Grund zur Sorge ist allerdings noch nicht angebracht. Laut dem Immobilienfinanzierungsspezialisten Interhyp liegen die Bestzinssätze für variable Kredite immer noch bei 0,3 % nominal und 0,6 % effektiv. Bei zehnjährigen Fixzinsbindungen liegen die besten Zinssätze wiederum bei 0,8 % nominal und 1,1 % effektiv und das bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro und einer Laufzeit von 30 Jahren. Im Mittel liegen die Angebotszinsen wiederum bei 0,9 % nominal und 1,2 % effektiv. „Wir empfehlen allen Kunden, die niedrigen Zinsen so lange wie möglich festzuschreiben“, so Andreas Luschnig,

Interhyp-Niederlassungsleiter in Wien. „Fixzinsvereinbarungen sind zwar mit einem gewissen Sicherheitsaufschlag verbunden, dafür hat man aber über die gesamte Kreditlaufzeit nicht das Risiko, dass sich die Höhe des Zinssatzes ändern kann“, erklärt Etzl. Das Gegenteil sei bei einer variablen Verzinsung der Fall. Die Immobilienrechtsexpertin legt Ärzten ans Herz, die Vor- und Nachteile beider Verzinsungsmöglichkeiten vor dem Finanzierungsabschluss genau zu analysieren. Mittelfristig sei zwar nicht davon auszugehen, dass die Zinsen steigen werden. „Aber gerade im gegenwärtigen – von der Pandemie geprägten – Umfeld ist es schwer vorauszusagen, was die Zukunft wirklich bringen wird“, bringt es Etzl auf den Punkt.

pb