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Wohnen, wie andere gerne würden

Die Lage sucht in Wien seinesgleichen: Bis zum Frühjahr 2021 wird am Unteren Schreiberweg 49 in Wien Döbling, eingebettet zwischen Weingärten und Wienerwald, das exklusive Neubauprojekt „Cuvée 49“ errichtet. Dazu gehören elf Zwei- bis Vierzimmer- wohnungen mit 65 bis 172 m2, die allesamt mehrseitig orientiert sind und über großzügige Freibereiche sowie ein eigenes Wein- kellerabteil verfügen. Besondere „Eyecatcher“ sind sicherlich das Dachgeschoß-Penthouse mit eigener Wohnungs-Liftfahrt und zwei Dachterrassen sowie eine Wohnung im Erdgeschoß mit einem 1.000 m2 großen Eigengarten, Infinity-Swimmingpool und ei- genem Poolhaus mit Sauna. Unweit entfernt vom „Cuvée 49“ wird mit dem „Bellevue 74“ in der Sieveringer Bellevuestraße 74 bis 2022 ein weiteres spektakuläres Wohnprojekt in unmittelbarer Weinberglage realisiert. Es setzt sich aus zwei Villen mit neun Ei- gentumswohnungen mit Wohnflächen zwischen 50 und 250 m2 sowie einer Einfamilienvilla mit einer Nutzfläche von mehr als 430 m2 zusammen. Angefangen mit der ansprechenden Architektur, über die nachhaltige Bauweise bis hin zur hochwertigen Ausstat- tung – Qualität hat hier ihren Preis: Wer sich eine der exklusiven Wohneinheiten in Toplage sichern möchte, muss zwischen 1,5 und 7,5 Millionen Euro auf den Tisch legen.

Toplage: Cottageviertel

Wie der Untere Schreiberweg in Grinzing oder die Bellevuestraße in Sievering gehört auch das Gersthofer Cottageviertel zu den absoluten Wiener Toplagen. Am Fuße des Pötzleinsdorfer Schlossparks wird im Zuge der umfassenden Sanierung und des Dach- geschoßausbaus eines Jahrhundertwende-Stadthauses ein Penthouse mit einer Wohnfläche von

220 m2 sowie – aufgeteilt auf zwei Terrassen und einen Balkon – knapp 60 m2 Außenflächen entstehen. Auch diese Immobilie wird all jene ansprechen, die das Außergewöhnliche lieben. Der Baustart soll dann erfolgen, wenn sich ein Käufer findet. Der ver- anschlagte Kaufpreis liegt im Übrigen bei 2,75 Millionen Euro.

Mit Luxusimmobilien wie dem „Cuvée 49“, dem „Bellevue 74“ und dem Penthouse in der Pötzleinsdorfer Straße werden genau die Bedürfnisse adressiert, die infolge der Covid-19-Pandemie zusätzlich an Bedeutung gewonnen haben: Exklusivität, Ruhe und Na- turnähe. Wie Georg Lotter, Leiter Immobilienberatung bei der Winegg, bestätigt, werden derzeit vor allem  Objekte mit privaten Freiflächen verstärkt nachgefragt. „Die Leute wollen die Möglichkeit haben, von den eigenen vier Wänden ins Freie zu gelangen“, sagt er. In dieselbe Kerbe schlägt auch Nina Milchrahm, Leiterin Wohnimmobilien bei Colliers International: „Immobilien mit eige-

nen und nahen Grünflächen – wo etwa an der frischen Luft Sport betrieben werden kann – sind infolge der Covid-19-Pandemie noch wichtiger geworden.“

Daran, dass der erste Bezirk neben dem 18. und 19. Bezirk weiterhin zu den beliebtesten Wiener Luxuslagen zählt, hat auch die Coronakrise bislang nichts geändert. „Wir verzeichnen derzeit kontinuierliche Steigerungsraten, was die Anfragen betrifft“, so Lotter. Er führt das da- rauf zurück, dass die im Luxussegment stark präsente ausländische Klientel Wien insgesamt ein sehr gutes Zeugnis ausstellt – auch, was den Umgang mit der Coronakrise betrifft. Sie würden sich in der Bundeshauptstadt sicher und gut aufgehoben fühlen. „Dieser Trend war schon vor der Krise auszumachen und hat sich – wie diverse Gespräche mit Interessenten zeigen – zuletzt noch verstärkt“, sagt Lotter.

Wer die Wiener City den beiden noblen Vorstadtbezirken vorzieht, muss auch nicht zwangsläufig auf nahe Grünflächen zur Entspannung verzichten. Nur einen Katzensprung vom Stadtpark – der „grünen Lunge“ des ersten Bezirks – und wenige Minuten von der Wiener Staatsoper entfernt, warten in der Fichtegasse Luxuswohnungen in einem general- sanierten Gründerzeitzeitbau auf Käufer. Für die durchaus stolzen Preise – eine Wohneinheit mit einer Nutzfläche von 112 m2 im ersten Obergeschoß kostet etwa 1,89 Millionen Euro – bekommt man auch einiges geboten. Einerseits gehört das 1869 von Carl Tietz errichtete Herzfeldhaus mit seiner klassisch strukturierten, mit Ornamenten und Dreiecksgiebeln verzierten Fassade zu den schönsten Gründerzeithäusern des ersten Bezirks. Andererseits lassen auch Innenarchitektur und Ausstattung kaum Wünsche offen. Zu den Ausstattungs- Highlights zählen unter anderem der hochwertige Eichenparkettboden in Fischgrätoptik, Raumhöhen von bis zu 3,7 Metern in den Wohnräumen, die in Bronze gehaltenen Sanitär- räume sowie eigene Weinkellerabteile im Keller.

Klein, aber fein

„Der größte Luxus ist dort wohnen zu können, wo es andere gerne würden“, antwortet Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria, auf die Frage, was er eigentlich unter Luxus versteht. Bei RE/MAX zählt man dazu jene Immobilien, die zu den Top fünf der Teuersten gehören. Der Markt sei hierzulande „klein, aber fein“ und umfasst einige wenige Hotspots, wie unter anderem Kitzbühel, Lech/Zürs am Arlberg, Velden, das Salzkammergut sowie das Zentrum und die Grünlagen der Bundeshaupt- stadt. Laut einer aktuellen RE/MAX-Studie gingen die teuersten Luxus-Wohnungskäufe 2019 im ersten Wiener Gemeindebezirk und in Kitzbühel über die Bühne. Der Durchschnittspreis der fünf teuersten Penthäusern belief sich in Wien bei 7,5 Millionen Euro. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern waren es 7,1 bzw. 5,95 Millionen Euro.

„Grundstücke und Einfamilienhäuser im Nordosten der Stadt, in den Bezirken Geidorf, St. Leonhard und St. Peter, vor allem am Ruckerlberg und am Rosenberg und in der Nähe vom Hilmteich finden sich preislich im Luxussegment – wenn sie überhaupt ver- fügbar sind“, heißt es in der RE/MAX-Studie über Graz. Hier ist das Preisniveau im Spitzensegment vergleichsweise günstig. Die fünf Top-Einfamilienhäuser in den Spitzenlagen der steirischen Landeshauptstadt kosteten 2019 im Durchschnitt 2,52 Millionen Euro und damit um fast 35 % mehr als im Jahr davor. Bei den Luxuswohnungen lag diese Zahl bei 1,2 Millionen Euro. Zum Ver- gleich: In Linz, Linz-Land und Urfahr-Umgebung lag der Durchschnittspreis der fünf teuersten Einfamilienhäuser und Wohnungen 2019 wiederum bei 2,10 bzw. 1,1 Millionen Euro

Stabile bis leicht steigende Preise

Bislang hat sich die Coronapandemie jedenfalls noch nicht auf die Preise für Luxusimmobilien ausgewirkt. „Dafür ist auch die Zeitspanne seit ihrem Ausbruch noch zu kurz“, so Reikersdorfer, der davon ausgeht, dass sich die Preise von Raritäten in Topla- gen auch weiterhin gut entwickeln werden. Konkret erwartet er stabile bis „tendenziell moderat steigende“ Preise. „Mein persönli- ches Gefühl ist, dass die Preise weiter steigen werden“, sagt auch Milchrahm. Nachsatz: „Eine seriöse Einschätzung der weiteren Entwicklung kann aber erst im ersten Halbjahr 2021 abgegeben werden.“

Für Lotter wird auch in Zukunft im Luxussegment ein gewisser Liebhabereffekt zum Tragen kommen. „Solange eine Immobilie auf irgendeine Art und Weise außergewöhnlich ist und eine besondere Geschichte hat, wird sie – vorausgesetzt der Preis ist nachvoll- ziehbar – auch in Zukunft einen Käufer finden“, so der Winegg-Experte. Er glaube in diesem Segment ebenfalls an einen stabilen Markt, mittelfristig ohne besonders extreme Schwankungen nach oben oder unten. Allerdings hänge sehr viel von der weiteren Entwicklung der aktuellen Pandemie ab. „Werden die Grenzen wieder geschlossen, geht es mit den Anfragen auch schnell wie- der bergab.“

Nachdem in den ersten zwei, drei Wochen des Lockdowns eine gewisse Schockstarre am Markt für Luxusimmobilien auszuma- chen war, hat sich in den letzten Wochen die Zurückhaltung wieder etwas gelegt. „Es gibt deutlich mehr Anfragen als vor Corona oder im Vergleichszeitraum des Vorjahres, was mit gewissen Aufholeffekten zusammenhängt“, erklärt Reikersdorfer. Das bedeute aber nicht, dass auch die Anzahl der Abschlüsse spürbar gestiegen ist. „Zwischen einer Anfrage, einer Besichtigung und einem Abschluss liegt doch ein weiter Weg“, so Reikersdorfer. Auch bei Winegg bestätigt man aktuell eine gute Nachfragelage – das Blatt habe sich vor allem seit der Grenzöffnung wieder gewendet. „Wir konnten seit der Öffnung ein Luxus-Penthouse in Wieden, eine exklusive Stilaltbauwohnung in der Wiener City sowie eine Stadtvilla in Dornbach verkaufen“, so Lotter. Auch Colliers-Expertin Milchrahm berichtet von „sehr guten Abschlusszahlen“ zwischen Mai und Juli. Vor allem viele Wohnungen konnten vermietet wer- den. „Was das Eigentum betrifft, sind die Leute derzeit eher zurückhaltend“, sagt sie. Hinter der Tendenz in Richtung Mieten steckt für sie, dass sich die Menschen zwar verändern möchten, aber auch krisenbedingt unsicher in die Zukunft blicken.

Angebot könnte steigen

„Die Menschen sind aufgrund der Krise beim Ankauf teurer Immobilien sehr vorsichtig geworden und haben Angst Fehler zu ma- chen oder Geld zu verlieren“, meint auch Andrea Mittermayr, Expertin für Wohnimmobilien & Zinshäuser bei Spiegelfeld Immobili- en. Viele würden auch glauben, dass die Preise fallen werden, weil sich Eigentümer, die krisenbedingt wirtschaftliche Probleme bekommen haben, in den kommenden Monaten von ihren Objekten trennen könnten. Nach Einschätzung von Mittermayr herrscht derzeit in der Preisklasse ab fünf Millionen Euro praktisch Stillstand. Auf der anderen Seite macht sie verstärktes Interesse an Im- mobilien aus, die zwischen 500.000 und einer Million Euro kosten.

Auch wenn das Angebot an Immobilien, die das Prädikat „Luxus“ verdienen, üblicherweise überschaubar ist, so könnte Covid-19 durchaus etwas Schwung in den Markt bringen. „In der Branche spricht es zwar keiner aus, aber es ist zu erwarten, dass das An- gebot an hochwertigen Wohnungen und Häusern ab Ende 2020, Anfang 2021 zunehmen wird“, räumt Mittermayr ein. Für Interes- senten, die sich gerade in diesen bewegten Zeiten nach einer ausgewogenen Work-Life-Balance, Sicherheit und Gesundheit seh- nen, könnte sich daher die eine oder andere attraktive Gelegenheit ergeben.

pb