PRAXEN & IMMOBILIEN |  Vorsorgewohnungen

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Risiko minimieren

Ein Mietenpool oder eine garantierte Erstvermietung bieten bei Vor- sorgewohnungen in den ersten Jahren eine gewisse Absicherung der Mieteinnahmen.

Wenn man den Prospekten der Anbieter von Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodellen Glauben schenkt, kann man aktuell mit Investments in Immobilien nichts falsch machen. Es scheint mehr als einfach: Geeignetes Objekt aussuchen – das ist mittler- weile schon schwer genug – mit oder ohne Fremdfinanzierung, investieren und anschließend Mieten kassieren, die entweder di- rekt das Budget aufbessern oder für die Rückzahlung des Kredits sorgen.


Kaufen und vermieten

Die starken fundamentalen Rahmenbedingungen am Wiener Immobilienmarkt sowie das Niedrigzinsumfeld bieten optimale Vor- aussetzungen für Investments in Vorsorgewohnungen. Nur geeignete Grundstücke in guten Lagen zu attraktiven Preisen sind mittlerweile ein rares Gut. Dass Immobilien relativ verlässliche Investments sind, wird grundsätzlich kaum bezweifelt. Die Frage nach der Rendite ist schon weit schwieriger zu beantworten, hängt sie doch von einer Vielzahl von Faktoren ab, die langfristig

richtig eingeschätzt und beurteilt werden müssen. Es ist für durchschnittlich ver- ständige Anleger schwierig, die Komplexität der Entscheidung eines kostenintensi- ven Wohnungskaufes mit umfangreichen steuerlichen, administrativen und finanzi- ellen Fragen zu bewältigen. Der Erfolg hängt auch vom Grad der Vermietung ab. Jeder Monat Leerstand drückt auf die Rendite.


Service inklusive

Doch allein die erfolgreiche Vermietung ist nur ein Baustein. Die Vorsorgewohnung oder ein Bauherrenmodell müssen auch ordentlich verwaltet werden. Dabei haben sich im Laufe der Zeit im Wesentlichen drei Modelle entwickelt, die von Hausver- waltungen angeboten werden. Die voll servicierte Vorsorgewohnung umfasst die Vermietung, Verwaltung, die vertragliche (rechtliche) und Vorbereitungsarbeiten für die steuerliche Abwicklung. Die Eigentümer – befreit von Mietersuche und Ab- schlussarbeiten zum Mietvertrag – geben die Verwaltungsagenden weitgehend ab

und erfahren bestimmte Punkte zur Vermietung oder Instandhaltung gar nicht. Die Wohnung mit Betreuungsvertrag unterscheidet sich von der Full-Service-Variante durch die Tatsache, dass sich der Eigentümer mehr einbringt und mitbestimmt, wie und zu welchen Konditionen die Wohnung vermietet wird.

Mietausfall bei Leerstand

Jeder Monat Leerstand drückt auf die Rendite. Wird eine Eigentumswohnung als Ka- pitalanlage erworben, wird in den meisten Fällen der Kaufpreis fremdfinanziert. Kommt es dann zu einem Mietausfall, etwa bei einem Leerstand der Wohnung, muss die volle Finanzierungsrate aus dem eigenen Einkommen aufgebracht werden. Um dieses Risiko abzufangen, gibt es das Modell des Mietpoolkontos.

„Die Idee, einen Mietpool einzurichten, ist grundsätzlich sinnvoll und kann eine risi- komindernde Maßnahme darstellen, wenn es um Mieterträge geht und man Zah- lungsausfälle beziehungsweise Leerstände der Wohnungen kompensieren möchte.

Deshalb bieten wir diese Möglichkeit auch in unserem Portfolio an. Entscheidend ist jedoch wie immer, dass der Mietenpool gut verwaltet und betreut wird – das führt natürlich auch zu einem höheren Managementaufwand“, so Ing. Wolfgang Macho, Geschäftsführer der IMV.

Auf einem Mietpoolkonto werden zunächst sämtliche Nettomieteinnahmen einer Eigentumswohnungsanlage verbucht und an- schließend an die einzelnen Eigentümer ausgezahlt. Der Anteil jedes Eigentümers ergibt sich dabei aus dem Anteil der Wohn- oder Nutzfläche seiner Eigentumswohnung an der des Gesamtobjekts. So verteilen sich Minder- und Mehreinnahmen aus ei- ner Eigentumswohnung anteilsmäßig auf alle Eigentümer. Das heißt, die Eigentümer der vermieteten Wohnungen stützen dieje- nigen, bei denen es vorübergehende Mietausfälle gibt.

Je größer der Mietpool, desto geringer wird die entstehende Belastung. Aber wenn auch nur eine Wohnung des Mietpools leer steht, mindert sich die Rendite anteilmäßig. Ing. Mag. Erwin Hübl Geschäftsführer Hübl & Partner: „Wir sind ein Verfechter des Mietpools und bieten diesen unseren Anlegern bei allen unseren Projekten an. Man erspart sich Geld und Zeit.“ Hübl hat hier auch gleich ein Beispiel parat. „Die Kosten eines Mietvertrags teilt sich im Mietpool auf mehrere Anleger auf – ohne Mietpool wären diese Kosten von einem Anleger zu tragen.“ Einige Anbieter schreiben Mietpools sogar verpflichtend vor. Dem Kaufver- trag wird dabei in der Regel ein Gesellschaftsvertrag über diesen Mietpool beigefügt. Der Käufer verpflichtet sich zum Beitritt und bevollmächtigt in geeigneter Form einen Dritten, in der Regel den Verkäufer, bereits in der Kaufvertragsurkunde unwider- ruflich, alle zum Beitritt und zum Abschluss eines Mieterverwaltungsvertrages erforderlichen Vollmachten zu erteilen.


Bauherrenmodell und Mietpool

Der Beitritt zu einem solchen Mietpool sorgt zwar für eine gewisse finanzielle Absicherung des Vermietungsrisikos. Auf der an- deren Seite stehen aber auch nicht unerhebliche Risiken. Das Hauptrisiko besteht darin, dass dem Erwerber die freie Verfü- gung über seine Wohnung genommen wird. Einerseits verhindert der Mietpool die lukrative Fremdvermietung auf eigene Rechnung, zum anderen kann die ausgeschüttete Rendite aus dem Pool bei ineffizienter Verwaltung oder Leerstand – oder auch nur einem unterdurchschnittlichen Wohnwert der anderen Wohnungen des Pools – deutlich unter dem objektiven Miet- wert des eigenen erworbenen Objekts liegen. Doch Achtung: Im Falle der Unterdeckung des Mietpools sind in der Regel ent- sprechende Nachzahlungen an die Gemeinschaft zu zahlen. Bei Bauherrenmodellen ist der Mietpool Systembestandteil. Da bei einem Bauherrenmodell nur Anteile an einer Liegenschaft erworben werden und der einzelne Anleger somit keine Verfü- gungsgewalt über eine einzelne Wohnung erhält, stellt sich die Frage, Mietpool – ja oder nein? Hier bildet man mit seinen Co- Anlegern eine Risikogemeinschaft.

Die Vorteile einer voll servicierten Vorsorgewohnung und/oder eines Mietpools liegen auf der Hand, die Nachteile aber auch. Durch die Weitergabe der Vermietung an eine Hausverwaltung ist es beispielsweise möglich, viel Zeit für die Mietersuche und die Kontrolle der Abrechnungen zu sparen. Die Kosten für eine Hausverwaltung sind zwar überschaubar, schmälern jedoch trotzdem die Mieteinnahmen. Ein Mietenpool bzw. eine garantierte Erstvermietung bieten bei Vorsorgewohnungen in den ers- ten Jahren eine gewisse Absicherung der Mieteinnahmen.


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