„Zu Immobilien gibt es keine wesentliche Alternative“
Experten glauben, dass Immobilien 2026 stärker in den Fokus der Anleger rücken werden. Im Bild das Projekt KORNEUM mit 135 Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Korneuburg.
Investmentausblick 2026: Wo Experten im kommenden Jahr Anlagechancen für Ärzte am Immobilienmarkt sehen und was dabei beachtet werden sollte.
Auch wenn zu optimistische Prognosen angesichts der langsamer als erwartet verlaufenden Erholung des Immobilienmarktes eher nicht angebracht sind, lässt sich dennoch nicht leugnen, dass sich zuletzt zumindest die Vorzeichen für einen spürbaren Rebound im kommenden Jahr gemehrt haben. Hoffnung macht Experten vor allem, dass in den letzten Wochen und Monaten im Windschatten des weiter boomenden Vermietungsmarktes auch das Interesse am Wohnungskauf deutlich gestiegen ist. Investoren seien zwar weiter vorsichtig und würden Gelegenheiten noch genauer prüfen als zuvor, in einigen Marktsegmenten werde aber bereits wieder zugeschlagen, ist aus Branchenkreisen zu vernehmen.
Immobilienmarkt erholt sich
„Die Konkurse in der Branche haben viele verunsichert und zu Abflüssen in Alternativen wie Sparbuch oder Anleihen geführt“, erklärt Michael Spazierer, Geschäftsführer der Wesiak Group, die Zurückhaltung der Anleger in den letzten beiden Jahren. Der Immobilienexperte zeigt sich allerdings optimistisch, dass sich der Markt wieder gut erholt. „Der Tiefpunkt der Krise liegt hinter uns“, hält er fest. Auch Stefan Koller, Geschäftsführer PERICON, ist guter Dinge, dass der Markt in den kommenden Monaten weiter Fahrt aufnimmt.
„Frühere Dimensionen werden wir aber so schnell nicht wieder sehen“, sagt er. „Immobilien werden wieder mehr in den Fokus der Investoren rücken“, glaubt auch Walter Neumann, Geschäftsführer VALUITA. Die Zinssenkungen der EZB zwischen Mitte 2024 und Mitte 2025 hätten nämlich einerseits Finanzierungen wieder attraktiver und andererseits Veranlagungsalternativen zu „Betongold“ weniger interessant gemacht. Die meisten Experten gehen jedenfalls davon aus, dass die seit 2024 andauernde Zinssenkungsphase der EZB großteils vorüber ist.
Die Kreditzinsen werden sich auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren und rund um das Inflationsziel der EZB von 2 % einpendeln, so der Grundtenor. Wesiak-Group-Chef Spazierer glaubt auch deshalb an eine Marktbelebung, weil die Baukosten wieder „relativ attraktiv“ sind. Zumindest würden sie sich nicht mehr auf dem Spitzenniveau von vor zwei bs drei Jahren befinden. Günstigere Baukosten wären auch, allein schon wegen der deutlich gestiegenen Lohnkosten, gar nicht möglich. „Die Dynamik bei den Baupreisen wird sich stabilisieren“, meint Neumann. Er rechnet im kommenden Jahr mit moderat steigenden Baupreisen und verweist ebenfalls auf die deutlich gestiegenen Lohnkosten.
Ein Bauherrenmodell in der Kopalgasse 11 in Wien-Simmering, nahe den U3-Stationen Enkplatz und Zippererstraße. Bis Herbst 2027
entstehen 41 geförderte Mietwohnungen. Da es sich konkret um ein „Bauherrenmodell Plus“ handelt, investieren die Anleger nicht wie meistens üblich in Anteile an einem Projekt, sondern in eine ausgewählte Wohnung und werden auch ins Grundbuch eingetragen.
Ein Bauherrenmodell in der Van-der-Nüll-Gasse im 10. Bezirk, das heuer noch vorgestellt werden soll. Laut Experten, handelt es sich dabei um eine schöne Lage, die sich gut zur Vermietung eignet. Grundsätzlich sollte es jedoch kein Problem sein, für eine geförderte Wohnung Mieter zu finden.
Anlagechance nahe Graz: In Lassnitzhöhe, nur wenige Minuten von der steirischen Landeshauptstadt entfernt, entsteht bis zum kommenden Herbst ein Neubauprojekt mit 39 modernen Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern und Freiflächen. Die Lage stellt eine stimmige Kombination aus Naturnähe und Top-Infrastruktur dar.
Preisanstiege erwartet
Deutlich mehr Bewegung erwarten Experten im kommenden Jahr jedenfalls bei den Preisen von Wohnimmobilien. Damian Ferenc, Geschäftsführer der Wiener Privatbank Immobilien GmbH, verweist auf ein „einfaches wirtschaftliches Gesetz“. „Die Nachfrage nach Wohnungseigentum in Kombination mit der deutlich reduzierten Neubautätigkeit der letzten Jahre als auch gesunkenen Finanzierungskosten wird in den kommenden Monaten zu steigenden Preisen führen“, sagt er.
Nach einer Phase der Stagnation haben die Kaufpreise von Häusern und Wohnungen in Österreich zuletzt jedenfalls wieder einen leichten Aufwärtstrend gezeigt. Laut Statistik Austria lagen die Preise von Wohnimmobilien in der ersten Jahreshälfte 2025 um 2,8 % über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Im Neubaubereich beläuft sich das Plus sogar bei 3,6 %. Wo sehen Experten am Immobilienmarkt aktuell Veranlagungschancen für Ärzte? Für Gerold Pinter, Geschäftsführer der Wohninvest, sind vor allem Wohnungen, die zu leistbaren Preisen vermietet werden können, interessant und er verweist auf den enormen Bedarf in dieser Anlageklasse.
„Wohnimmobilien sind ein Gut, das grundsätzlich fast immer gefragt sein wird“, hält Ferenc fest. Nach den Eigennutzern seit Jahresbeginn sollten jetzt auch die Anleger zunehmend aktiv werden. Für jene, die auf eine Wertsteigerung abzielen, bietet sich die normale Anlegerwohnung an. Anleger, die zusätzlich auch Steuervorteile genießen möchten, sind mit Vorsorgewohnung und Bauherrenmodell besser bedient. „Man kauft eine Wohnung, vermietet diese und legt dadurch den Grundstein für ein gesichertes Zusatzeinkommen“, umschreibt Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH (RVW), in groben Zügen die grundsätzliche Idee hinter der Vorsorgewohnung.
Darüber hinaus kann man sich die beim Kauf einer Vorsorgewohnung anfallende Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen, was in der Regel eine Steuerersparnis von mehreren Zehntausend Euro (!) bedeutet. Allerdings nur dann, wenn innerhalb von 23 Jahren ein Totalgewinn erzielt wird. Auch Reparatur-, Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Steuerberatungskosten können steuerlich geltend gemacht werden, ebenso wie die Zinskosten im Falle einer Fremdfinanzierung.
Erfolgsfaktor Nachhaltigkeit
Damit das Konzept der Vorsorgewohnung aufgeht, sollte ein Wohnobjekt jedenfalls eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen, so Experten. Dazu zählen durchdachte Grundrisse, hochwertige Ausstattung und eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Ein weiterer Erfolgsfaktor, der vor allem in den letzten, von explodierenden Energiekosten gekennzeichneten Jahren an Bedeutung gewonnen hat: Nachhaltigkeit bzw. Energieeffizienz. Erst kürzlich erfolgte in Korneuburg, nahe dem Stadtzentrum, der Baustart für ein Eigentums- und Vorsorgewohnungsprojekt, das die genannten Kriterien vereint.
Zum KORNEUM gehören insgesamt sechs moderne Wohnhäuser mit 135 Wohneinheiten mit 1 bis 5 Zimmern und Balkonen, Loggien, Terrassen oder Eigengärten. Personen mit höherem Einkommen, wie Ärzten, legen Experten besonders kommenden das Bauherrenmodell ans Herz. Dabei beteiligen sich Anleger anteilsmäßig an einem geförderten Wohnbauprojekt, das im Zuge der zumindest teilweisen Sanierung einer Liegenschaft realisiert wird. Eine Alternative wäre das Bauherrenmodell Plus, wo man konkretes Wohnungseigentum zugewiesen bekommt. In beiden Fällen kommen Anleger in den Genuss von Zuschüssen und können die Kosten steuerlich geltend machen.
Im Unterschied zur Vorsorgewohnung können Investoren die Kosten 15 Jahre lang (und nicht 67 Jahre) steuerlich geltend machen. Der Hintergrund: Über diesen Zeitraum werden mit einem Bauherrenmodell mehr Verluste als Einnahmen erzielt, die die Einkommensteuerlast verringern. Konkret gilt: Je höher die Steuerklasse, desto höher der steuerliche Vorteil. Die Möglichkeit, beim Investieren in eine geförderte Wohnimmobilie gleichzeitig auch sein Einkommen steuerlich optimieren zu können, ist sicher einzigartig. Durch die geänderten Rahmenbedingungen – Stichwort Zinsen – sind auch die Renditen wieder auf einem sehr interessanten Niveau. Konkret können Anleger abhängig vom jeweiligen Projekt mit zwischen 3 und 4,5 % rechnen.
Mit einem Bauherrenmodell beteiligen sich Anleger an einem geförderten Wohnbauprojekt, das im Rahmen einer - zumindest teilweisen - Sanierung einer Immobilie umgesetzt wird, und kommen dabei in den Genuss von Steuervorteilen. Am meisten profitieren Besserverdiener. Im Bild die Innenansicht eines Wohnprojekts in der Grazer Stubenberggasse, das im Zuge eines Bauherrenmodells entsteht.
Mieten mehr gefragt als Eigentum
„Wir befinden uns in Zeiten, wo Mieten mehr gefragt ist als Eigentum“, so PERICON-Geschäftsführer Koller. Insbesondere im geförderten Bereich könnten sich die Vermieter die Mieter regelrecht aussuchen. „Tendenz: weiter steigend.“
Für Spazierer gehört das Bauherrenmodell sogar zu den lukrativsten Immobilieninvestments. Der Geschäftsführer der Wesiak Group rechnet vor: „Durch die Abschreibung auf 15 statt 67 Jahre entstehen hohe steuerliche Verluste, welche die Steuerbelastung enorm reduzieren. Dieser Effekt wirkt sich auf rund 1.000 Euro/m2.“ So spannend Immobilieninvestments vor allem für kapital- bzw. einkommensstarke Anleger im kommenden Jahr auch sein mögen, werden Experten dennoch nicht müde daran zu erinnern, potenzielle Risiken nicht zu vergessen.
„In der derzeitigen Konsolidierungsphase des Immobilienmarktes sollten Anleger die Zuverlässigkeit des Anbieters im Auge behalten“, sagt etwa Neumann. Ferenc warnt vor „Käufen vom Plan weg“ von Entwicklern im Neubaubereich: „Der eine oder andere hat noch zu kämpfen, weshalb man sicherstellen sollte, dass ein Projekt tatsächlich umgesetzt wird.“
Laut Pinter müsse man auch 2026 „Beschränkungen im Bereich der freien Vermietung“ im Auge behalten. „Das größte Risiko ist, dass Themen, die nichts mit Immobilien zu tun haben, wie die Zolldebatte, die Krise in der Automobilbranche oder geopolitische Konflikte wie der Krieg in der Ukraine die Menschen verunsichern“, sagt wiederum Spazierer, um im selben Atemzug hinzuzufügen: „So oder so gibt es zu Immobilien keine wesentliche Alternative.“
pb
„Für Privatinvestoren
mit
hohem Einkommen
ist das
Bauherrenmodell
2026 eine attraktive
Immobilienveranlagung.“
Walter Neumann, Geschäftsführer VALUITA
Eine Gelegenheit für Anleger, die auf stabile Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerung setzen: Ein modernes Wohnhaus mit 12 Anleger-/Vorsorgewohnungen in der Ankerstraße 4 im beliebten Grazer Bezirk Straßgang.
FOTOs: JAM JAM, IFA AG, PERICON, BILDERMEHR, VALUITA, FIPE ARCHITECTS ZT OG, PERICON