Der Anlegerappetit auf Bauherrenmodelle steigt

Investmentchance in Graz-Geidorf: Im beliebten Wohnbezirk wird die denkmalgeschützte Rottalmühle saniert und um einen Neubau erweitert. Es entstehen 18 Wohnungen mit privaten Freibereichen.

Auf Anleger wartet heuer vor allem in Wien und Graz ein interessantes Angebot an neuen Projekten.

Nach den von Herausforderungen gekennzeichneten letzten Jahren blicken die Anbieter von Bauherrenmodellen mit Zuversicht ins neue Jahr. „Seit ungefähr einem halben Jahr nimmt das Interesse der Anleger deutlich zu“, sagt Stefan Koller, Geschäftsführer der Vermögensberatung PERICON. Vor allem gegen Jahresende sei eine „interessante Dynamik“ auszumachen gewesen. So konnten etwa noch vor Weihnachten die letzten Anteile am Kernprojekt „Kärntner Straße 414“ am Grazer Grüngürtel verkauft werden. Insgesamt konnte die Investmentboutique 2025 vier Bauherrenmodelle und ein Projekt mit Anlegerwohnungen platzieren.

Mehr Projekte als in den Vorjahren

Mit dem zunehmenden Anlegerinteresse bzw. der steigenden Zuversicht der Anbieter wächst auch die Projektpipeline für 2026. Auch wenn heuer mehr Bauherrenmodelle auf den Weg gebracht werden sollten als in den letzten drei Jahren, das Vorkrisenniveau liegt doch noch ein Stück weit entfernt. Wobei Branchenkenner anmerken, dass der Markt in Summe kleiner geworden ist, auch weil einige Anbieter die Krise nicht überlebt haben. Mit interessanten Projekten kann dennoch gerechnet werden. „Nicht zuletzt aufgrund der attraktiven Einkaufspreise ist es aktuell möglich, spannende Projekte umzusetzen, bevor auch hier das knappe Angebot zu steigenden Preisen führen wird“, hält Koller fest. Kürzlich erfolgte etwa der Verkaufsstart für ein Wohnprojekt, das im beliebten Grazer Bezirk Geidorf im Form eines kleinen Bauherrenmodells mit Wohnungszuordnung (siehe Kasten Seite 116) umgesetzt wird. Im Zuge der Sanierung und Erweiterung der denkmalgeschützten Rottalmühle an der Ecke Rottalgasse und Körösistraße, nahe der Karl-Franzens-Universität sowie Stadtpark, Leechwald und Rosenhain, entstehen auf insgesamt sieben Geschoßen 18 Wohneinheiten inklusive zwei Penthouse-Wohnungen. Sie verfügen jeweils über private Freiflächen wie Balkon, Loggia oder Terrasse. Michael Spazierer, Geschäftsführer der Wesiak Group, die das Projekt in Geidorf verantwortet, ist ebenfalls guter Dinge, dass sich der Immobilienmarkt wieder gut erholt. Bauherrenmodelle sind für den Experten ohnehin die beste Möglichkeit, um in Betongold zu investieren. „Und gerade aktuell ist ein guter Zeitpunkt für einen Einstieg“, sagt er und verweist unter anderem auf die „relativ attraktiven“ Baukosten. Auch Koller empfiehlt, ein Investment in Erwägung zu ziehen – „bevor die steigende Nachfrage zu Preisanstiegen führt“, sagt er im Gespräch mit Ärzte Exklusiv.

„Mit einem Bauherrenmodell erwartet Anleger ein hoher Vermietungsgrad.“

Stefan Koller, Geschäftsführer PERICON

Geförderter Wohnbau in Graz-St. Peter

Seit Kurzem können sich Interessierte an einem „kleinen, aber feinen“ neuen Projekt der PERICON beteiligen. Konkret entsteht im angesagten Grazer Bezirk St. Peter ein klimazertifizierter Neubau mit neun bis zehn Wohnungen und 40 bis 75 m2 Wohnfläche. Für Koller „ein Investment mit attraktivem Wertsteigerungspotenzial, kombiniert mit stabilen Mieterträgen und langfristiger Nachfrage nach leistbarem, gefördertem Wohnraum in Top-Lage“. Gerade aufgrund der geförderten Mieten – ein wesentliches Argument für ein Investment in ein Bauherrenmodell – erwarte Investoren ein überdurchschnittlich hoher Vermietungsgrad. Auch in Wien werden derzeit spannende Projekte auf den Weg gebracht. Mit der „Baumstadt Floridsdorf“ wird im 21. Bezirk eine rund 150 Jahre alte Siedlung in ein „ökologisches Dorf in der Stadt“ mit rund 300 Wohnungen umgewandelt. Nachdem die IFA 2025 die drei ersten Bauherrenmodelle der „Baumstadt Floridsdorf“ platzieren konnte, hat sie Mitte Jänner das Investment „Baumstadt 4“ geöffnet. Dabei handelt es sich um einen geförderten Wohnbau mit 37 Mietwohnungen in der Werndlgasse 4.

Seit kurzem können Ärzte in ein neues Bauherrenmodell im Grazer Bezirk St. Peter einsteigen. Zu dem klimazertifizierten Neubauprojekt gehören neun bis zehn Wohnungen (mit 40 bis 75 m2).

Bauherrenmodell in Wien-Ottakring

In Wien-Ottakring wartet derzeit ein weiteres interessantes Bauherrenmodell auf Investoren. An der Adresse Hasnerstraße 131 wird ein Gründerzeithaus generalsaniert und um zwei Obergeschoße sowie zwei Dachgeschoße aufgestockt. Insgesamt sollen 20 Wohnungen, der Großteil davon mit Freiflächen wie Loggien, Balkonen oder Gärten, entstehen. Auch bei diesem Wohnprojekt sollen Lage und Flächengewinn für das entsprechende Wertsteigerungspotenzial sorgen.

Noch haben nicht alle Anbieter von Bauherrenmodellen ihre Projektpipeline für 2026 bekannt gegeben. So viel kann jetzt schon verraten werden: Vor allem in Wien und Graz sollten Interessenten wieder aus einem breiteren Angebot an Projekten auswählen können. Spazierer empfiehlt Anlegern, sich vor einem Einstieg den Track Record des jeweiligen Anbieters genau anzuschauen. Hilfreich sei es auch, sich darüber zu informieren, wer an einem Bauherrenmodell beteiligt ist. Ein gutes Zeichen sei es, wenn darunter „Wiederholungs­täter“ seien. „Sie würden nicht investieren, wenn sie nicht zufrieden wären“, so der Immobilienprofi.

pb

„Gerade aktuell ist ein guter Zeitpunkt für den Einstieg in ein Bauherrenmodell.“

Michael Spazierer, Geschäftsführer Wesiak

Bauherrenmodell-Know-how

• Bauherrenmodell: Anleger schließen sich zusammen, um eine Bestandsimmobilie mithilfe von Förderungen zu sanieren, mit dem Ziel, sie langfristig zu geförderten Preisen zu vermieten und Steuervorteile zu genießen. Die Beteiligung erfolgt in der Regel über ideelle Anteile.

• Kleines Bauherrenmodell: Die häufigste Ausprägung des Bauherrenmodells bei der die Anleger keinen Einfluss auf ein Immobilienprojekt nehmen und daher auch weniger Risiken tragen – auch weil die Planungsphase abgeschlossen ist und die Baubewilligung bereits vorliegt. Der Steuervorteil beschränkt sich daher darauf, dass die Sanierungs- bzw. Baukosten beschleunigt auf 15 Jahre abgeschrieben werden können. Da man über diesen Zeitraum mehr Verluste als Einnahmen hat, sind die Mieten steuerfrei und weitere Verluste können mit sonstigem Erwerbseinkommen kompensiert werden. Es gilt: Je höher das Einkommen, desto größer der Steuervorteil.

• Großes Bauherrenmodell: Die Anleger sind über eine eigens gegründete Projektentwicklungsgesellschaft an einem Bauvorhaben beteiligt und grundsätzlich bis zu dessen erfolgreicher Abwicklung aktiv eingebunden. Einschlägiges Immobilien-Know-how ist daher ein Muss! Dafür, dass die Anleger das volle Risiko tragen, werden sie mit umfangreichen Steuervorteilen belohnt. Sie müssen etwa nur für die erworbene Immobilie Grunderwerbssteuer zahlen und nicht die Gesamtinvestition. Auch können Nebenkosten wie Werbungskosten sofort von der Steuer abgesetzt werden. Die Renditeerwartung ist höher als beim kleinen Bauherrenmodell.

• Bauherrenwohnung (auch „Bauherrenmodell Plus“): Eine Ausprägung des Bauherrenmodells, die sich in den letzten Jahren zunehmender Beliebtheit erfreut hat. Der Anleger investiert hier in eine ausgewählte Wohnung und wird auch ins Grundbuch eingetragen. Nach Ablauf der Laufzeit kann er frei über das Apartment verfügen.

---

FOTOS: WESIAK GROUP, PERICON