Bauherrenmodelle: Guter Zeitpunkt für ein Investment
Veranlagungsmöglichkeit mit Steuervorteilen: Ein Bauherrenmodell mit Wohnungszuordnung am Esserweg 33 in Graz. Dazu gehören 13 Wohneinheiten mit Flächen von 38 bis 80 m2.
Anlagechancen für Ärzte: Vor allem in Graz werden heuer spannende Bauherrenmodelle aufgelegt. Bei Anlagewohnungen empfehlen Experten, genau auf die Preise zu schauen.
„Man hat derzeit die Chance, zu guten Konditionen und Rahmenbedingungen in Bauherrenmodelle zu investieren.“
Walter Neumann, Geschäftsführer VALUITA
Am Immobilienmarkt stehen die Zeichen weiter auf Erholung. Doch während Eigennutzer ihre Aktivitäten gegenüber den herausfordernden Vorjahren deutlich ausgeweitet haben, lassen Anleger weiterhin Vorsicht walten. „Vor allem die Nachfrage nach Neubauwohnungen direkt vom Bauträger kommt nur langsam in Schwung“, weiß Stefan Koller. Der Geschäftsführer der Grazer Vermögensberatung PERICON führt das auf die im Neubau weiterhin hohen Preise zurück. Unter 5.000 Euro/m2 gebe es keine Neubauwohnungen am Markt. Aber auch Unsicherheit bzw. das Baurisiko würden auf das Anlegersentiment drücken.
Steigende Preise erwartet
Dabei gibt es aktuell durchaus spannende Gelegenheiten für Anleger in der steirischen Landeshauptstadt. Vor allem wenn man sich für Bauherrenmodelle interessiert. „Auch wenn es grundsätzlich immer Sinn macht, in ein Bauherrenmodell zu investieren, so ist der Zeitpunkt aktuell aus mehreren Gründen besonders gut“, erklärt Walter Neumann, Geschäftsführer des Veranlagungsunternehmens VALUITA. Er verweist darauf, dass die Preise im Neubau sogar zurückgegangen sind, wenn man die Inflation herausrechnet. Gleichzeitig seien die Zinsen weiter gesunken, was etwa Finanzierungen günstiger gemacht habe. „Man hat derzeit die Chance, zu guten Konditionen und Rahmenbedingungen in Bauherrenmodelle zu investieren.“ Nachsatz des Experten: „Man darf nicht vergessen, dass die Preise aufgrund der zurückgehenden Fertigungszahlen wieder steigen sollten – der Tiefpunkt wurde wahrscheinlich bereits überschritten.“
Bei einem Bauherrenmodell schließen sich mehrere Investoren mit dem Ziel zusammen, ein bestandsfreies, sanierungsbedürftiges Gebäude im geförderten Wohnbau zu sanieren bzw. neu zu errichten, um es in weiterer Folge langfristig zu vermieten und inflationsgeschützte Einkommen zu erzielen. Für die Schaffung von gefördertem Wohnraum gewährt der Staat steuerliche Abschreibmöglichkeiten und Förderungen. Konkret können beim sogenannten kleinen Bauherrenmodell die Sanierungs- bzw. Baukosten für ein Wohnprojekt beschleunigt auf 15 Jahre abgesetzt werden, wodurch man über diesem Zeitraum steuerlich gesehen mehr Verluste als Einkünfte aufweist. Deswegen sind die Mieten auch steuerfrei gestellt und weitere Verluste können mit sonstigem Erwerbseinkommen kompensiert werden. Aber auch Nebenkosten können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
Achtung vor „Liebhaberei“
„Bauherrenmodelle sind gerade für Berufsgruppen mit höherem Einkommen, wie Ärzte, die vorsorgen wollen und gleichzeitig ihre Steuerleistung optimieren möchten, eine sinnvolle Veranlagungsmöglichkeit“, so Neumann. Am positivsten ist der steuerliche Effekt bei einem jährlichen Einkommen von mehr als 70.000 Euro (Steuerklasse: 48 %). Wichtig ist es allerdings, darauf zu achten, dass spätestens nach 30 Jahren aus der Vermietung ein Totalüberschuss erzielt wird oder zumindest keine Verluste eingefahren werden. Ist nämlich Letzteres der Fall, wird das betreffende Bauherrenmodell vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft und der Anleger muss die gesamten lukrierten Steuervorteile zurückzahlen. Die Nachfrage nach Bauherrenmodellen hat seit dem Jahresbeginn jedenfalls merklich angezogen. „Wer aktuell am Markt unterwegs ist, achtet sehr genau darauf, dass Lage, Preis und Qualität passen“, berichtet Koller. Kurz: Nur bei einem guten Kosten-Nutzen-Verhältnis werde in ein Bauherrenmodell investiert. Koller glaubt, dass der Markt in den kommenden Wochen und Monaten weiter anziehen wird.
Auch Neumann ist guter Dinge, dass das Interesse an Bauherrenmodellen in den kommenden Wochen und Monaten weiter zunehmen wird. In der ersten Jahreshälfte konnte VALUITA zwei Projekte platzieren, darunter ein Wohnobjekt bestehend aus vier Reihenhäusern in der Amreichstraße im Grazer Stadtbezirk Wetzelsdorf. Mit einem weiteren Bauherrenmodell, dem Studentenheim Campus Verde, das im denkmalgeschützten Stabsgebäude auf dem ehemaligen Areal der Kirchner Kaserne im sechsten Grazer Bezirk Jakomini realisiert werden soll, stehe man kurz vor dem Abschluss. Dazu gehören 43 Zimmer sowie großzügige Fahrradabstellplätze und Freizeiteinrichtungen.
Die beiden Bauherrenmodelle, die VALUITA Ende des Vorjahres trotz des schwierigen Umfelds platzieren konnte, befinden sich bereits in Bau. „Bis zum Jahresende wollen wir zwei weitere Bauherrenmodelle auflegen“, kündigt Neumann im Gespräch mit Ärzte Exklusiv an. Davon befinde sich eines am Josef-Kienzl-Weg in der steirischen Landeshauptstadt, das zweite in Wien.
Bauherrenmodell im Grazer Grüngürtel
Bei PERICON werden heuer zwei Kernprojekte verfolgt, wie Koller verrät. Dazu gehört mit „City.Puls“ ein klimaaktiv-zertifizierter Neubau mit 17 modernen Wohnungen (zwischen 40 und 80 m2), der in der zentralen Grazer Lage Raiffeisenstraße in Graz-Liebenau realisiert wird. Streng genommen handelt es sich dabei um eine Assanierung, also das weitgehende Ersetzen eines bestehenden, als Ganzes nicht mehr erhaltenswerten Gebäudes. In der Kärntner Straße 414, am Grazer Grüngürtel, entsteht wiederum im Zuge einer geförderten, umfassenden Sanierung ein hochwertiges Objekt mit voraussichtlich 13 geförderten Zwei- bis Vierzimmerwohnungen. Beide Projekte weisen ein Volumen von jeweils rund 6 Millionen Euro auf. „Die ersten Anteile sind bereits vergeben und das Closing, und damit auch der Projektstart für beide Bauherrenmodelle, ist für den Spätherbst geplant.
Dass in der Steiermark viele Bauherrenmodelle aufgelegt werden, ist kein Zufall. Hier gibt es mit der klassischen, umfassenden Sanierung und Assanierung zwei große Förderbereiche. „In beiden hat der Gesetzgeber kein Problem mit der Wohnungszuordnung“, erklärt Koller. Worauf der PERICON-Experte anspielt: Anders als beim klassischen Bauherrenmodell, wo die Beteiligung über prozentuelle Anteile an einem Projekt erfolgt, bekommt man bei der Bauherrenwohnung eine Wohnung zugeordnet. Über diese kann der Anleger nach dem Ablauf der Laufzeit frei verfügen.
Im Gegensatz zur Steiermark läuft in Wien die Förderung für Assanierungen mit Anfang des kommenden Jahres aus. Die Folge: Neue Projekte können nicht mehr eingereicht werden. Keine bestätigten Änderungen gibt es in der Bundeshauptstadt derzeit dagegen bei Sockel- und Totalsanierungen.
Anlegerwohnungen in Graz-Straßgang
In Graz und Umgebung gibt es allerdings auch im Bereich der Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen interessante Investmentmöglichkeiten. Ein Beispiel: In der Ankerstraße 4 in Graz wartet ein modernes Projekt mit 12 Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern (44 bis 64 m2) auf Anleger. Interessant macht das Investment neben den attraktiven Preisen – der Quadratmeterpreis beginnt hier bei ca. 3.400 Euro – nicht zuletzt, dass die Fertigstellung bereits 2022 erfolgt und voll vermietet ist. Die Mieteinnahmen würden für Käufer also umgehend fließen. Die Bruttoanfangsrendite liegt bei 3,5 bis 4 %. „Mehr wird man in den heimischen Kernstädten Wien, Graz oder Linz für eine neue Anlage- bzw. Vorsorgewohnung nicht bekommen“, hält PERICON-Geschäftsführer Koller fest.
Weitere Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen entstehen in Graz in den kommenden Jahren unter anderem am Himmelreichweg im Bezirk Mariatrost (Zwei- bis Vierzimmerwohnungen mit Wohnflächen zwischen 47 und 93 m2) oder in Feldkirchen bei Graz (Zwei- bis Vierzimmerwohnungen mit 57 bis 90 m2). Noch verfügbar sind auch Objekte im bereits fertiggestellten Haus A in Jakomini Verde mit insgesamt 90 Wohneinheiten (30 bis 77 m2), nahe der Grazer Innenstadt.
Was versteht man konkret unter einer Anlegerwohnung? Dabei handelt es sich um eine neue oder gebrauchte parifizierte Eigentumswohnung, die zwecks langfristiger Vermietung gekauft wird. Mit Ausnahme des Vorsteuerabzugs und der Geltendmachung einiger Werbungskosten kommen die Investoren hier jedoch nicht in den Genuss von weiteren steuerlichen Begünstigungen oder Förderungen. Auf der anderen Seite ist man als Anleger flexibler, kann seine Wohnung jederzeit verkaufen bzw. muss sich nicht wie beim Bauherrenmodell über viele Jahre binden.
Wichtig: Erfahrener Anbieter
Beim Treffen der Anlageentscheidung für oder gegen ein Bauherrenmodell empfehlen Experten, den Track Record bzw. die bisher realisierten Projekte des Anbieters unter die Lupe zu nehmen und zu checken, ob die Mitarbeiter über die entsprechende Erfahrung in der Immobilienbranche verfügen. „Weiters muss auch die Prognoserechnung seriös sein“, rät Neumann. Sie beinhaltet unter anderem Einnahmen aus der Vermietung, Abschreibungen auf die Sanierungskosten, Werbungskosten sowie geplante Mieteinnahmen. Wichtig sei es auch zu klären, wie weit fortgeschritten die Baugenehmigung beim betreffenden Bauherrenmodell ist und ob die Förderstelle bereits kontaktiert wurde. Gerade viel beschäftigten Berufsgruppen wie Ärzten empfiehlt Neumann, sich für ein Rundum-sorglos-Paket zu entscheiden, wo der Anbieter angefangen mit Entwicklung und Ankauf über den Bau bis hin zur Verwaltung der Immobilie alles für den Anleger übernimmt. Der Aufwand, der mit diesen Aufgaben verbunden ist, kann nämlich mitunter beträchtlich sein.
pb
FotoS: valuita, BOSART Design | Visualisierung, pericon, IMMOVATE, IFA AG