Chancen für Käufer am Wiener Immobilienmarkt
Die grüne Mark punktet im österreichweiten Vergleich mit attraktiven Preisen.
„Das Interesse an Eigentumswohnungen ist stark gestiegen, Kaufentscheidungen werden deutlich schneller getroffen und die Zahl der verbücherten Transaktionen ist im Jahresvergleich um mehr als 20 % gestiegen“, umschreibt Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH, wie sich die Lage am Wiener Immobilienmarkt im zweiten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal entwickelt hat. Auslöser dieser Entwicklung sei zum einen, dass Kaufinteressenten nicht mehr mit sinkenden Preisen rechnen würden und sich weiteres Zuwarten nicht mehr lohne. „Zum anderen erwarten Wohnungssuchende, dass das Angebot künftig deutlich zurückgehen wird und die persönliche Wunschwohnung schwerer zu bekommen sein wird“, so Schunker.
Genügend Angebot
Besteht am Wiener Immobilienmarkt etwa die Gefahr eines Angebotsengpass? Laut dem Österreichischen Neubaubericht 2025 des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WKÖ werden in der Bundeshauptstadt heuer 9.400 Neubauwohnungen fertiggestellt. Das entspricht einem doch recht deutlichen Rückgang gegenüber den beiden Vorjahren, in denen jeweils um die 16.000 neue Wohneinheiten fertiggestellt wurden. Damit soll allerdings das Ende der Fahnenstange erreicht sein. „Ab 2026 stabilisieren wir uns, wenn auch auf niedrigem Niveau“, sieht Michael Pisecky, Obmann der Wiener WKÖ-Fachgruppe Immobilien, ein Licht am Ende des Tunnels.
EHL-Expertin Schunker glaubt, dass die Neubauleistung noch zumindest vier bis fünf Jahre unter dem Bedarf liegen wird und sich der Wohnungsmangel weiter verschärfen dürfte. „Sowohl bei den Mieten als auch etwas moderater bei den Eigentumspreisen wird der Aufwärtstrend daher weitergehen“, meint sie gegenüber Ärzte Exklusiv. Das aktuelle Angebot an Eigentumswohnungen in Wien sei noch quantitativ ausreichend und qualitativ sehr gut.
Der WKÖ-Neubaubericht bestätigt, dass die Qualität neu gebauter Wohnungen seit 2022 kontinuierlich angestiegen ist. Heute weisen Wohneinheiten im Durchschnitt 70 m2 Fläche auf und sind damit um einen Quadratmeter größer. Gleichzeitig ist nahezu das gesamte Angebot mit einer Freifläche (ca. 9 m2) ausgestattet.
Ökologische Verantwortung
Kurz vor der Fertigstellung stehen etwa 253 Wohnungen im neuen autofreien Stadtviertel LeopoldQuartier im 2. Bezirk. Von „LeopoldQuartier Wohnen“ könnten sich Ärzte, die Wert auf Nachhaltigkeit legen, angesprochen fühlen. Denn einerseits werden die Wohnungen in Holz-Hybrid-Bauweise realisiert. Andererseits ist das LeopoldQuartier eines der ersten nahezu CO2-neutralen Stadtquartiere Wiens. „Eine Wohnung in einem Holz-Hybrid-Haus zu erwerben, ist wie Eier von freilaufenden Hühnern zu kaufen. Es bedeutet: Wohnen ohne schlechtes Gewissen“, meint Thomas G. Winkler, CEO der UBM Devleopment, die das Projekt verantwortet.
Auch ein Wohnprojekt in der Schimmelgasse 5 in Wien-Landstraße soll heuer noch fertig werden. Aufgeteilt auf zwei Bauteile entstehen 46 moderne Wohnungen mit Wohnflächen von 47 bis 165 m2 und eigenen Freiflächen. Bei diesem Projekt wird ebenfalls auf ökologische Verantwortung gesetzt: Für ein besseres Mikroklima soll die Fassadenbegrünung beitragen, während die eigene Photovoltaikanlage und die Luftwärmepumpe in Kombination mit intelligenter Gebäudetechnik für energieeffizientes Wohnen sorgen.
Nachhaltigkeit wird auch beim Projekt Khuenweg 5, das bis Ende 2025 nahe der Klinik Donaustadt im 22. Bezirk realisiert wird, hochgeschrieben. Grüne Technologien, aber auch moderne Isolierungen helfen zudem, die Betriebskosten deutlich zu reduzieren. Zum Verkauf stehen jedenfalls, aufgeteilt auf 2 Gebäude, 30 Wohnungen mit 2 bis 4 Zimmern bzw. 42 bis 103 m2 sowie Balkon, Terrasse oder Eigengarten.
Neubauliebhaber könnten auch im 13. Bezirk fündig werden. Hier wird in Kürze in der Auhofstraße 196 das Projekt mit dem klangvollen Namen „Beverly Hietzing“ fertig. Dazu gehören 40 Eigentumswohnungen mit Wohnflächen zwischen 42 und 90 m2 und eigenem Balkon, Terrasse oder Garten. Der Verkaufsstart erfolgte erst vor Kurzem.
In einer Grünruhelage in Unterdöbling im 19. Bezirk, wenige Minuten von der Privatklinik Rudolfinerhaus, steht eine repräsentative Residenz mit 5 Zimmern bzw. 215 m2 Wohnfläche und Terrasse zum Verkauf. Den künftigen Besitzer erwartet eine großzügige Raumaufteilung, hochwertige Ausstattung und ein durchdachtes Wohnkonzept. Herzstück des Objekts ist der rund 82 m2 große Wohnbereich mit Kamin und eingebundenem Esszimmer.
Bis Ende 2025 wird am Khuenweg 5 im 22. Bezirk nahe der Klinik Donaustadt ein Projekt mit 30 Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern realisiert. Ein Fokus gilt nachhaltigen, innovativen Technologien.
Dauerbrenner Altbau
Liebhaber des klassischen Wiener Altbaus kommen aktuell ebenfalls auf ihre Kosten: Gleich sechs Gebäude der 3SI Immogroup – darunter prächtig sanierte Gründerzeithäuser, ebenso wie Objekte mit spannenden Entwicklungsmöglichkeiten – mit insgesamt 60 Wohnungen stehen aktuell zum Verkauf.
Etwa in der Schüttelstraße mit Ausblick auf den grünen Prater im 2. Bezirk oder in der Unteren Viaduktgasse nahe dem Donaukanal im 3. Bezirk. Ebenfalls in Wien-Erdberg, genauer gesagt in der Hagenmüllergasse 1, sind neun Wohnungen zu haben. Weitere Objekte finden sich in Ottakring (Wohneinheiten: 15), in der Sternwartestraße (5) im 18. Bezirk sowie in der Malfattigasse (17) nahe Schönbrunn in Wien-Meidling.
Preise relativ stabil
Die Preise haben sich im ersten Halbjahr 2025 jedenfalls stabil entwickelt, wie aus einer aktuellen Datenanalyse von ImmoScout 24 hervorgeht, für die fast 60.000 Immobilienangebote aus den ersten sechs Monaten von 2024 und 2025 ausgewertet wurden. Konkret legte der Durchschnittspreis pro Quadratmeter von 6.541 auf 6.615 Euro zu.
Schaut man sich die Entwicklung der Preise genauer an, so zeigen sich zwischen den Wiener Bezirken mitunter große Unterschiede: In besonders gefragten Top-Lagen wie der Inneren Stadt, Neubau und der Josefstadt waren leichte Rückgänge auszumachen, in mittleren Lagen dagegen leichte Anstiege. Nichtsdestotrotz bleibt der 1. Bezirk mit einem Quadratmeterpreis von 16.381 Euro das teuerste Pflaster Wiens (siehe Tabelle Seite 64). Mit Respektabstand folgt Wieden (9.745 Euro/m2), Alsergrund (8.687 Euro/m2) und Döbling (8,623 Euro/m2).
Wohneigentum Premiumgut
Aktuell kostet eine 70-Quadratmeter-Wohnung in der Bundeshauptstadt im Durchschnitt rund 463.000 Euro. Am tiefsten in die Tasche greifen muss man für ein Objekt dieser Größe mit 1,15 Millionen Euro in der Wiener City. Mit einem Kaufpreis von mehr als 600.000 Euro muss man in Wieden, Alsergrund und Döbling rechnen. Wie die Analyse aufzeigt, muss man mittlerweile in insgesamt elf Wiener Bezirken für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mehr als eine halbe Million Euro auf den Tisch legen. Ebenso wie in manchen Lagen in der Landstraße, der Leopoldstadt und der Josefstadt. Die Schlussfolgerung der Studienautoren: Wohneigentum bleibe in vielen zentralen Wiener Bezirken ein absolutes Premiumgut.
Laut einer kürzlich veröffentlichten Analyse von RE/MAX wechselten im Vorjahr nicht weniger als 352 Immobilien für einen Kaufpreis von mindestens 1 Million Euro den Besitzer. In 73 Fällen gaben die Käufer sogar mehr als 2 Millionen Euro für ihr Wunschobjekt aus.
Für 2025 rechnet Schunker jedenfalls mit einem durchschnittlichen Anstieg der Mieten um rund 7,3 %, bei den Wohnungspreisen soll sich das Plus auf 2,4 % belaufen. Aufgrund der bereits umgesetzten sowie angekündigten Markteingriffe der neuen Bundesregierung geht sie davon aus, dass Investitionen weiterhin nur zögerlich erfolgen würden. „Dem Markt fehlt dadurch wichtiges Kapital, was den Preisdruck weiter erhöhen wird.“
Chancen für Käufer
„Für Käufer eröffne die aktuelle Marktphase die Chance, sich noch vor möglichen Preisanpassungen hochwertige Immobilien zu sichern“, meinen die Experten von Engel & Völkers. Nicht nur deshalb sind auch Ärzte, die aktuell zu Anlagezwecken eine Wohnung erwerben möchten, nicht schlecht beraten. Die Unternehmensberatung Immo Analytics rechnet vor: Mit einer typischen Erstbezugswohnung in einem Wiener Außenbezirk – bei einem Kaufpreis von rund 6.700 Euro/m2, einem Eigenkapitalanteil von 20 % und einem effektiven Zinssatz von 3,5 % – können Ärzte mit einer Nettorendite von 4,6 % rechnen. „Es ist wieder eine gute Zeit, als Privater in Immobilien zu investieren. Durch die starke Mietnachfrage sind die Objekte gut vermietbar und erzielen stabile Renditen“, hält Peter Weinberger, Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, fest.
Wie geht es am Wiener Wohnungsmarkt weiter? ImmoScout24-Geschäftsführer Markus Dejmek gibt sich optimistisch: „Bei stabilen Preisen ist das Interesse am Eigentum nun bereits das zweite Jahr in Folge klar gestiegen. Verkäufer und die Immobilienbranche dürfen also auf einen Aufschwung hoffen.“ Nachsatz des Experten: „Der Wiener Wohnungsmarkt kommt langsam in Bewegung.“
pb
FotoS: squarebytes, nivo.la.noir, 3SI immogroup/picmyplace, Engel & Völkers, winegg/Real agency